廣東省高級(jí)人民法院:
你院“關(guān)于陳漢麟、陳志輝與李細(xì)房屋租賃糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告”收悉。
經(jīng)研究認(rèn)為:你院提出的兩種意見均有各自的道理,在尚不能充分證明李細(xì)確系代表其他共有人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的情況下,即改變終審判決根據(jù)不足,以按你院審判委員會(huì)的傾向性意見處理為宜。
附1:
廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于陳漢麟、陳志輝與李細(xì)房屋租賃
一案的請(qǐng)示報(bào)告》
最高人民法院:
我院審理的陳漢麟、陳志輝與李細(xì)房屋租賃糾紛申訴案(案情詳見案情報(bào)告)。案經(jīng)我院1989年第59次審判委員會(huì)討論,有兩種不同的處理意見。第一種意見認(rèn)為:李細(xì)辦理了補(bǔ)立繼承契證,其母葉四和堂兄作為見證人,并登報(bào)通告后作為產(chǎn)權(quán)登記,手續(xù)比較完備,合法,李梅表示放棄,李淑卿1965年才死亡,生前均無提出異議,現(xiàn)無充分依據(jù)否定李細(xì)的產(chǎn)權(quán)登記,不應(yīng)變更原審的處理,應(yīng)駁回申訴人的申訴,第二種意見認(rèn)為:李賢死后,繼承開始發(fā)生,補(bǔ)立繼承契證由葉四見證,可以認(rèn)定葉四對(duì)由李細(xì)繼承無乙煲椋?蠲繁硎痙牌???釷縝涿揮忻?br>確表示放棄。原審的處理沒有保護(hù)李淑卿的
繼承權(quán),應(yīng)按照《
繼承法》規(guī)定的法定繼承原則處理。審判委員會(huì)多數(shù)委員傾向于第一種意見,但你院1987年6月15日(1987)民他字第16號(hào)對(duì)我院批復(fù):對(duì)于遺產(chǎn)雖然以個(gè)人名義領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證,仍可視為代表共有人登記取得的產(chǎn)權(quán)證明。故此案按登記確權(quán)還是按你院批復(fù)視為代表共有人登記處理,把握不大,特請(qǐng)示你院,請(qǐng)予復(fù)示。
附2:
關(guān)于陳漢麟、陳志輝與李細(xì)因房屋租賃糾紛申訴一案的案情報(bào)告
一、當(dāng)事人情況
申訴人(一審被告、
二審上訴人):陳漢麟,男,43歲,廣東省南海縣人,
廣州冶金機(jī)械廠工人,住廣州市西華路將佳里13號(hào)。
申訴人:陳志輝(系陳漢麟之父),男,71歲,廣東省南海縣人,廣州自行車廠退休工人,住廣州市逢源路寶源中約43號(hào)。
對(duì)方當(dāng)事人(一審原告、二審被上訴人):李細(xì),男,56歲,廣東省南海縣人,廣州市自行車飛輪廠退休工人,住廣州市西華路將佳里13號(hào)。
二、爭議情況
李細(xì)和陳漢麟是舅甥關(guān)系。廣州西華路將佳里13號(hào)房屋是李細(xì)的父親,陳漢麟的外祖父李賢的遺產(chǎn)。李賢、葉四夫婦生有5個(gè)子女,即李淑卿(即陳漢麟之母),李梅(又名李妹),李細(xì),其他2個(gè)子女早年夭折。李賢于1937年5月28日死亡,生前無遺囑。1951年10月1日,李細(xì)辦理了補(bǔ)立繼承契證,見證人有母親葉四和堂兄李津沾。1952年6月14日,南方日?qǐng)?bào)刊登了李細(xì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移將佳里13號(hào)房屋登記的通告。1952年7月3日,李細(xì)以產(chǎn)權(quán)人的名義領(lǐng)取了房產(chǎn)所有證。該屋自解放后一向由葉四、李淑卿、李細(xì)及其家人居住使用,其中頭廳頭房由李淑卿一家使用,廚房共用。1961年葉四死亡,1965年李淑卿死亡。從1967年起至1986年雙方發(fā)生糾紛時(shí)的房地產(chǎn)稅的稅款由二家分?jǐn)偅衫罴?xì)經(jīng)手交納,1986年12月18日,李細(xì)向荔灣區(qū)法院起訴,以自己的住房不夠居住為由,要求收回借出30多年的房屋自用。陳漢麟答辯并反訴,認(rèn)為該屋以李細(xì)的名義領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證,只是作為全家的代表,不能認(rèn)為該屋的產(chǎn)權(quán)就屬李細(xì)一人。認(rèn)為他一家人一向在該屋居住,并修繕過房屋及交納房地產(chǎn)稅,在事實(shí)上已繼承了部分產(chǎn)權(quán),故不同意搬遷。案經(jīng)荔灣區(qū)法院審理認(rèn)為:
中山七路將佳里13號(hào)房產(chǎn)雖是李賢的,但原告于1951年在母親、堂兄的見證下,辦了繼承立契手續(xù),并向房管局登記。登報(bào)移轉(zhuǎn)契證,被告母親在原告補(bǔ)立繼承契證和登報(bào)期限內(nèi)沒有提出異議,故原告于1952年領(lǐng)有房地產(chǎn)所有證對(duì)該屋進(jìn)行管業(yè)至1961年葉四死亡前,被告母親亦無提出要求,該屋應(yīng)是原告的房產(chǎn)。現(xiàn)被告提出反訴要求繼承析產(chǎn)原告的房產(chǎn)權(quán)理由不足,并以此拒絕搬遷退房無理。被告居住該屋已30多年,無明確關(guān)系,現(xiàn)原告因居住有困難,提出收回房屋是有理由的,被告應(yīng)積極騰退房屋,交還原告管業(yè)使用。但考慮到被告一時(shí)無法找到房屋搬遷,原告應(yīng)予體諒,給被告一段時(shí)間找房,至于被告提出繳納的房地產(chǎn)不止153.60元,因提不出證據(jù),不予認(rèn)定。被告居住該屋已30多年,向無交納過房租給原告,根據(jù)住房權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則,被告對(duì)該屋維修所出資的費(fèi)用,不應(yīng)收回,原告同意被告在搬遷時(shí),自行拆除自設(shè)的水、電分表及鋪設(shè)的閣樓板和自愿免收被告居住該屋至搬遷時(shí)止的全部房屋租金以及退回房地產(chǎn)稅153.60元給被告,可按此意見處理。為此,根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)房屋政策規(guī)定,結(jié)合本案實(shí)際情況,特判決如下:
一、被告陳漢麟(包括其家屬及戶籍人員)自本判決發(fā)生法律效力之日起3年內(nèi)遷出中山七路將佳里13號(hào)房屋,并將房屋交還原告管業(yè)使用,被告搬遷時(shí),自行拆除自設(shè)的水、電分表及頭廳上方鋪置的閣樓板,不得損壞房屋。
二、準(zhǔn)原告免收被告居住該屋至搬遷時(shí)止的全部房屋租金,被告對(duì)該屋出資過修繕的費(fèi)用,由被告自行負(fù)責(zé)承擔(dān)。
三、同意原告自本判決發(fā)生法律效力之日起1個(gè)月內(nèi)一次將被告代繳納的房地產(chǎn)稅153.60元全部退回給被告。
四、駁回被告要求繼承析產(chǎn)原告的該房產(chǎn)之訴。
判決后,陳漢麟不服,仍以一審時(shí)的答辯及反訴理由,提出上訴。陳漢麟之父,即李淑卿的丈夫陳志輝,以該屋從未析產(chǎn),他也是權(quán)利人之一,一審未通知其參加訴訟,剝奪了他的訴訟權(quán)利,也提出了上訴。李細(xì)認(rèn)為
一審判決3年內(nèi)搬遷,時(shí)間太長,要求短期內(nèi)收回房屋,其他同意一審判決。案經(jīng)廣州市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為:將佳里13號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)原來雖屬李賢的遺產(chǎn),但該屋已于1952年7月3日由房管部門通告后,將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為李細(xì)所有,而且陳漢麟之母李淑卿生前從無提出異議,因此,該屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬李細(xì)所有。陳漢麟在該屋居住已有幾十年,現(xiàn)李細(xì)要求收回自用是有一定理由的。關(guān)于陳漢麟認(rèn)為該屋是李賢的遺產(chǎn),不承認(rèn)該屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移為李細(xì)所有,要求繼承析產(chǎn)的問題,查該屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)30多年,現(xiàn)陳漢麟又舊事重提,已是不對(duì);還以此作為拒絕搬遷的理由,更屬不當(dāng),本院不予支持。考慮到陳漢麟目前無其他房屋居住,短期內(nèi)搬遷退房有困難,李細(xì)應(yīng)予諒解,將房屋繼續(xù)給陳漢麟居住一段時(shí)間,陳漢麟應(yīng)積極找房屋搬遷,將現(xiàn)居住的房屋早日退回李細(xì)使用。關(guān)于李細(xì)同意陳漢麟搬遷時(shí),自行拆除自設(shè)的水、電分表及鋪設(shè)閣樓板,同時(shí)自愿免收陳漢麟在該屋居住期間的房屋租金及退回房地產(chǎn)稅153.60元給陳漢麟是可行的,應(yīng)予準(zhǔn)許。判決駁回上訴,維持原判。
該案一、二審時(shí)案由均定房屋租賃。
三、復(fù)查情況
二審判決后,陳漢麟,陳志輝不服,持上訴時(shí)的理由向我院提出申訴,我院已決定調(diào)卷復(fù)查。經(jīng)查:李賢于1937年5月死后,該屋由葉四及子女居住使用。在抗戰(zhàn)期間,葉四同李梅、李細(xì)及李淑卿的丈夫陳志輝去增城逃難,李淑卿曾留在廣州看守房屋一段時(shí)間。抗戰(zhàn)勝利前后,全家人陸續(xù)從增城返回廣州居住,1949年李梅從該屋遷出。該屋的部分房屋曾由葉四出租給他人。1950年以后李淑卿夫婦及子女使用該屋頭廳頭屋、廚房共用。1951年10月1日,李細(xì)補(bǔ)立了繼承契證。該契證由其母葉四、堂兄李澤沾作為見證人,1952年6月14日,《南方日?qǐng)?bào)》上刊登了李細(xì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移房屋的通告。1952年7月3日,李細(xì)領(lǐng)取了房地產(chǎn)所有證。1961年葉四死亡。1965年李淑卿死亡。李淑卿死亡后,陳志輝遷出與妾杜艷芳共同生活。陳漢麟兄妹及顏從龍(世居)繼續(xù)在該屋頭廳頭房居住。從1967年,該屋的房地產(chǎn)稅的稅款由李細(xì)、陳漢麟兩家分?jǐn)偅衫罴?xì)經(jīng)手交納。現(xiàn)該屋頭廳頭房的常住人口是陳漢麟、陳惠萍(陳漢麟之妹)、顏從龍(世居)。其余房屋由李細(xì)夫婦和3個(gè)兒子居住。
關(guān)于1952年李細(xì)辦理移轉(zhuǎn)房產(chǎn)的登記,是其他
繼承人已表示放棄,還是約定由李細(xì)作為全家的代表進(jìn)行登記的問題,現(xiàn)說法不一,李細(xì)認(rèn)為,當(dāng)時(shí)母親去世,父親生前也囑咐要將房產(chǎn)留給他,兩個(gè)姐姐均表示同意由他來繼承該房產(chǎn)。李梅表示,父親去世前(當(dāng)時(shí)李梅7歲),表示要將房屋留給李細(xì)。母親也征求過她和李淑卿的意見,她們都同意由李細(xì)來繼承。陳志輝、陳漢麟認(rèn)為,解放后,房屋重新進(jìn)行登記,全家人商量由李細(xì)作為代表進(jìn)行登記,不等于李細(xì)一人為產(chǎn)權(quán)人,而且他們一向在該居住,并盡了修繕房屋及交納房地產(chǎn)稅的義務(wù),實(shí)際上已繼承了部分產(chǎn)權(quán),所以也無所謂提出異議。
從現(xiàn)在證據(jù)來看,以上關(guān)于由李細(xì)一人繼承,是經(jīng)過家庭協(xié)商或經(jīng)家庭協(xié)商由李細(xì)作為全家代表的說法均無充分的依據(jù)。
四、處理意見
合議庭對(duì)本案的處理有兩種不同意見。一種意見認(rèn)為李細(xì)辦理移轉(zhuǎn)登記時(shí),李賢的其他合法繼承人葉四、李淑卿、李梅均在世,且李淑卿居住該屋,都無提出異議,而且還有葉四作為補(bǔ)立繼承契證的見證人。因此,李細(xì)取得產(chǎn)權(quán)是
合法的。原審判決雖將案由定為房屋租賃不妥,應(yīng)該是房屋搬遷糾紛。但處理上是正確的。應(yīng)通知駁回申訴人申訴。另一種意見認(rèn)為,李細(xì)是因繼承而取得產(chǎn)權(quán),雖然葉四為李細(xì)繼承作見證,李梅放棄繼承,但李淑卿并無明確放棄繼承,所以由李細(xì)一人繼承剝奪了李淑卿的繼承權(quán)利。認(rèn)為原審判決是錯(cuò)誤的,且案由也不應(yīng)是房屋租賃糾紛,而應(yīng)是產(chǎn)權(quán)糾紛,應(yīng)該按照審判監(jiān)督程序,指令下級(jí)法院再審。