聚焦不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 [核心提示] 善意取得制度為近代以來(lái)民法的一項(xiàng)重要法律制度。其涉及到民法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜態(tài)安全與財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)安全保護(hù)的優(yōu)先與取舍,是適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的例外規(guī)則。當(dāng)今世界各國(guó)大都規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,但不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度呢?本文認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。 在商品經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大,迫切需要一種制度來(lái)保護(hù)善意受讓人,減少原所有權(quán)人對(duì)其取得所有物的權(quán)利追奪的風(fēng)險(xiǎn)。善意取得制度,正是在這樣的背景下發(fā)展起來(lái)的民法法系的一項(xiàng)重要制度。善意取得制度的實(shí)施,有利于保護(hù)市場(chǎng)交易秩序,節(jié)約交易成本,簡(jiǎn)化法律關(guān)系,優(yōu)化資源配置,從而利于交易正常、高效地進(jìn)行。 (一)起源與理論基礎(chǔ) 依學(xué)界通說(shuō),該制度起源于日耳曼法中“以手護(hù)手”(Hand muss Hand Wahren)原則并吸收羅馬法取得時(shí)效制度中的善意要件而發(fā)展完善起來(lái)。該制度認(rèn)為:“任意將自己的動(dòng)產(chǎn)交付給他人者,僅能向其相對(duì)人請(qǐng)求返還;若該相對(duì)人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人時(shí),原動(dòng)產(chǎn)所有人僅能要求相對(duì)人賠償,而不得向受讓人請(qǐng)求返還。” 依據(jù)該原則:占有是物權(quán)的外形,占有動(dòng)產(chǎn)者即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有者。對(duì)動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者也必須通過(guò)占有標(biāo)的物來(lái)加以展現(xiàn),但假如物的所有權(quán)人并未實(shí)際占有,該權(quán)利的效力便會(huì)因此減弱。所以,當(dāng)所有者未實(shí)際占有其物,而由占有者轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí),其只能向相對(duì)人要求損害賠償。可見(jiàn),善意取得制度的本質(zhì)就在于限制所有權(quán)的追及力,從而維護(hù)善意受讓人的利益。 (二)善意取得制度的法律內(nèi)涵及價(jià)值取向 善意取得制度是民法物權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容,涉及民法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全與財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)安全保護(hù),是一種以犧牲財(cái)產(chǎn)的靜的安全為代價(jià)而保護(hù)財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全的制度。學(xué)者王澤鑒先生也指出,善意取得旨在維護(hù)交易安全,其受保護(hù)的限于法律交易。 但根據(jù)上述定義及學(xué)界通說(shuō),善意取得制度僅限于動(dòng)產(chǎn)。筆者認(rèn)為,善意取得制度也可適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)中占有重要的地位,其權(quán)屬狀態(tài)關(guān)系重大。確立并建構(gòu)完善的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度,對(duì)于穩(wěn)固生活狀態(tài)、維護(hù)交易安全、保障社會(huì)秩序具有深遠(yuǎn)的意義。 (一)零星規(guī)定 作為私法之基本法的《民法通則》雖然未明文規(guī)定善意取得制度,但諸多民事特別法和司法解釋則設(shè)有或可推導(dǎo)出善意取得制度的相關(guān)規(guī)定。 如《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第八十九條規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)為無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的共有人賠償。”盡管此條規(guī)定并不是一個(gè)完整意義上的有關(guān)善意取得制度的規(guī)定,但其規(guī)定了對(duì)共同財(cái)產(chǎn)中的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的情形可以適用善意取得制度。 此外,《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第五十四條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得,第八十四條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的善意取得,票據(jù)法、拍賣(mài)法也對(duì)善意取得制度作了相關(guān)規(guī)定。 (二)《物權(quán)法》的規(guī)定 根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán): 1、受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的; 2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 3、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。 (三)對(duì)于《物權(quán)法》的理解 第一,受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨椤_@是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互易等具有交換性的行為,排除了贈(zèng)與、遺贈(zèng)等無(wú)償方式。非基于法律行為受讓的不發(fā)生善意取得,如法定繼承、公司合并等。 第二,已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式,如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權(quán)利的變更登記,也沒(méi)有善意取得適用的余地。 第三,需要區(qū)分占有委托物與占有脫落物。占有委托物原則上適用善意取得,如租賃物、寄存物、借用物等。而占有脫離物不適用,如贓物、遺失物等。 符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,原權(quán)利人只能向無(wú)權(quán)處分人要求賠償,而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。 (四)在適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度時(shí),以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)引起注意 1、2005年的《物權(quán)法(草案)》第一百一十一條規(guī)定,要適用善意取得,轉(zhuǎn)讓合同必須有效,而《物權(quán)法》中刪除了這一條。筆者認(rèn)為,刪除這一規(guī)定是科學(xué)合理的。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得適用的前提是無(wú)權(quán)處分,根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定,無(wú)權(quán)處分是效力待定的合同,所以,此處規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同的有效顯然會(huì)造成法律適用上的沖突。 但還需要注意的是,在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分行為中去除無(wú)權(quán)處分這一因素外,其他的因素應(yīng)當(dāng)符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無(wú)權(quán)處分之外的可以導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效或可撤銷(xiāo)的因素,那也沒(méi)有適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的空間。 2、物權(quán)法規(guī)定了異議登記制度。所謂異議登記,就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。當(dāng)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意變更登記的,利害關(guān)系人可以主動(dòng)地采取措施,先申請(qǐng)異議登記。這個(gè)制度有些像訴前保全,但比訴前保全程序更簡(jiǎn)便易行。利害關(guān)系人一旦起訴,不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)就進(jìn)入靜止?fàn)顟B(tài),而買(mǎi)房者在看到此房存在爭(zhēng)議后,一般不會(huì)匆忙購(gòu)買(mǎi),從而通過(guò)制度保障異議人通過(guò)勝訴判決能夠得到不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。同時(shí)對(duì)于異議登記的規(guī)定雖然可以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù),但這種保護(hù)應(yīng)當(dāng)是臨時(shí)性的,因?yàn)樗瑫r(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成了一種不穩(wěn)定的狀態(tài)。為使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)早日恢復(fù)正常,《物權(quán)法》規(guī)定了十五日內(nèi)不起訴的,異議登記失效。 異議登記的法律效力是:登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力,第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。由此可見(jiàn),在異議登記的情況下,沒(méi)有善意取得制度適用的可能。(作者單位:江蘇無(wú)錫中智律師事務(wù)所) (一)各國(guó)(地區(qū))關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的研究現(xiàn)狀 各國(guó)(地區(qū))基本上對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)都確立了善意取得制度,但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度卻因各國(guó)(地區(qū))不動(dòng)產(chǎn)登記效力的不同,而具有不同的規(guī)定。 1、肯定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 以德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表。其所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記效力的登記要件主義,肯定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用性。在該制度下,登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件之一。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更,以登記作為發(fā)生效力的必要條件。登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)不僅進(jìn)行形式審查,還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)原因與事實(shí)是否相符、文件是否齊全以及是否有瑕疵等問(wèn)題都要進(jìn)行認(rèn)真審查。此要件主義下的登記具有很強(qiáng)的公信力,公眾可以信賴登記的權(quán)利。即便登記簿上記載的權(quán)利發(fā)生由于登記原因不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)等情形,也不能對(duì)抗善意的第三人。 2、否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 以法國(guó)和日本為代表的登記對(duì)抗主義否定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用性。在該制度下,只要雙方當(dāng)事人意思表示一致訂立契約,就可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力,而不以登記作為生效要件。是否進(jìn)行登記由當(dāng)事人自己決定。登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更的登記只進(jìn)行形式審查,登記沒(méi)有公信力,第三人的信賴不受保護(hù)。因此,不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度在此條件下無(wú)法適用。 (二)學(xué)者觀點(diǎn) 1、認(rèn)為善意取得不適用于不動(dòng)產(chǎn)的典型觀點(diǎn)有: (1)“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因以登記為其公示方法。因此,交易中極易使人相信占有人為處分權(quán)人,故善意取得之標(biāo)的物以動(dòng)產(chǎn)為限。”梁慧星教授認(rèn)為,一般動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有登記,不可能靠登記的公信力去保護(hù),只好另外發(fā)明一個(gè)制度專(zhuān)門(mén)用來(lái)保護(hù)動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人,這就是動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。不動(dòng)產(chǎn)交易第三人的保護(hù)問(wèn)題,因?yàn)橛械怯洸荆苯痈鶕?jù)登記簿去保護(hù)他們就夠了。 (2)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的領(lǐng)域,因?yàn)榻⒘瞬粍?dòng)產(chǎn)登記制度,又由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有對(duì)一切人公開(kāi)的性質(zhì),任何人已經(jīng)無(wú)法在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或者不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯,這一點(diǎn)為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法公認(rèn)的原因。王利明教授指出:對(duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤,應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決,而不運(yùn)用善意取得”。 (3)“善意取得制度的適用僅以動(dòng)產(chǎn)為限,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立,第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。” (4)陳華彬教授也認(rèn)為,善意取得是基于動(dòng)產(chǎn)占有的公信力效力而產(chǎn)生的制度,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因以登記為其公示方法,交易中不至于誤認(rèn)占有人為所有人,故不發(fā)生善意取得的問(wèn)題。 綜上,持此類(lèi)觀點(diǎn)的學(xué)者將善意取得制度看作公信力原則的補(bǔ)充,認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立了登記制度以后,其公信力已經(jīng)能夠解決好保護(hù)第三者利益的問(wèn)題,再設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度實(shí)無(wú)必要。 2、認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度的主要理由有: 我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不完善。即使不動(dòng)產(chǎn)登記制度達(dá)到完善的程度,仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。例如,因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記;物權(quán)行為無(wú)效或被撤銷(xiāo),如已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因無(wú)行為能力、欺詐等理由而無(wú)效或被撤銷(xiāo),但登記尚未注銷(xiāo);當(dāng)事人偽造文書(shū)欺騙登記機(jī)關(guān)的登記等。 在這些風(fēng)險(xiǎn)實(shí)實(shí)在在存在的情形下,片面地認(rèn)為有登記制度的保障,就不會(huì)出現(xiàn)交易方誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易的情形發(fā)生是缺乏根據(jù)的。一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用,對(duì)于相信登記公示力而從無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人也是有失公平的。 (三)從公示公信的角度分析,不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用善意取得制度 上述兩種觀點(diǎn)最大的分歧在于不動(dòng)產(chǎn)的登記公式與善意取得究竟有沒(méi)有本質(zhì)的沖突,是否公信原則與善意取得互不相容。對(duì)此,筆者持否定態(tài)度,并且認(rèn)為正是因?yàn)榇嬖诠竟旁瓌t,才有存在善意取得制度的必要。 按照物權(quán)公示公信原則,物權(quán)的正確性是通過(guò)法律認(rèn)可的形式反映出來(lái)的,即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)交付占有的事實(shí)表征的物權(quán)就是正確的物權(quán),這也就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性推定效力。 那么,物權(quán)的公示何以導(dǎo)致物權(quán)的公信呢?其實(shí)質(zhì)在于法律以蓋然性的推定方式來(lái)判斷物權(quán)的正確性,而不是從客觀真實(shí)的角度來(lái)界定。 即一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí),依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示,則即使公示方法表現(xiàn)出的物權(quán)并不存在或存在瑕疵,但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其是具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果,目的是保護(hù)交易安全。 而善意取得制度是以忽視和犧牲占有與所有權(quán)分離、登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人分離、所有人可能遭受不利益為代價(jià)的。其作為近代社會(huì)觀念所有權(quán)的產(chǎn)物,是公信力的必然邏輯結(jié)果。公信原則的確立不僅僅是對(duì)受讓人與原所有人間個(gè)別利益的單純比較,而是超越了個(gè)別利益層次上的思考,關(guān)涉并體現(xiàn)出交易社會(huì)全體對(duì)交易安全的需要。從價(jià)值取向上來(lái)講,兩者是一致的。 有學(xué)者指出,所謂物權(quán)的公信力是從第三者的角度去判定物權(quán)是否存在,而善意取得制度則是善意第三者基于物權(quán)的公信力而信賴無(wú)權(quán)處分人與其發(fā)生法律交易關(guān)系而保護(hù)這樣的善意第三者的一項(xiàng)制度。由此可知,物權(quán)的公信力與善意取得制度具有密切的聯(lián)系。 綜上,賦予物權(quán)公示的公信力和建立善意取得制度只是觀察問(wèn)題的角度不同。事實(shí)上,兩者相輔相成。 ?
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2020-05-04