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寧波
以案說法，怎樣辦理不動產抵押手續
2005年至2006年期間，劉某作為顧客，與在濱州開雅芳美容店的被告張某認識，并且交往日趨密切。2006年4月至5月份，張某(系被告畢某的妻子)向劉某提出請求，借40000元用于買房，劉某礙于友情，滿足了她的要求。張某承諾秋后歸還借款，后兩被告沒能履行承諾歸還借款，于2007年2月份寫下還款保證一份，又承諾從2007年3月份開始每月償還10000元，逾期不還將被告畢某在裕華公司的房子抵押給劉某，但沒有辦理抵押手續。到了還款日，劉某未見張某夫婦還錢便前去找，才發現二人已經下落不明了。劉某無奈之下起訴到法院要求判決被告償還借款40000元，并給付利息至本金清償為止，或將被告的房屋過戶給原告。立案后，被告張某、畢某經法院依法公告送達開庭傳票傳喚無正當理由沒有到庭參加訴訟。
法院認為，被告張某、畢某向原告借款40000元事實清楚，證據充分，兩被告理應償還，原告訴訟請求，本院予以支持。原告訴稱的抵押權因無書面合同和抵押登記，本院不予確認。兩被告經本院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，視為對答辯權和質證權的放棄，不影響本案正常審理。12月21日，法院依法作出判決，判決被告張某、畢某歸還原告劉某借款40000元，并按同期銀行貸款利率支付利息至還清借款為止。
司法實踐中，我們常常遇到象本案原告劉某這樣處于很尷尬境地的所謂“抵押權人”。房產抵押，自古有之。現行法律對于不動產的抵押程序、抵押效力以及抵押權實現的方法都有明確規定。一般公眾會把房產抵押簡單地理解為在債務人不能如約償還債務時，直接將抵押物折頂債務，所以往往是把相關所有權證書或其復印件交到債權人手中就算抵押，根本不去辦理登記手續。這種習慣做法是不對的，與法律的規定相違背。
不動產抵押是擔保的一種，正確的抵押程序是：第一，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，用該不動產作為債務人履行主合同義務的保證。抵押人可以是債務人本人，也可以是第三人。第二，到產權登記管理部門去辦理抵押登記手續，即進行公示。房產的抵押登記一般到各地的房地產產權登記中心或房地產管理局的房地產登記部門去辦理。我們淄博的房地產登記部門還會給抵押權人出具一個他項權利證書以證明抵押權的存在。車輛、船舶等參照不動產進行登記的物的抵押到車輛管理所、船舶管理所等相關部門進行登記。第三，當主債務人不履行主合同義務時，債權人可以通過訴訟途徑確認抵押權的存在并通過執行程序拍賣抵押物，用所得款項償還債務。
通常我們說的按揭貸款，實際上就是用所購買的房產本身做抵押去借銀行的錢。在辦理按揭貸款時，各個銀行的借款合同和抵押手續一般都非常完備。在借款人不能如約歸還貸款時，銀行會很順利地實現抵押權。公眾無法做到銀行那么周密完備，但起碼要保證合同的有效和主要權利的實現。這就需要法律意識的增強和專業人員的幫助。
不按照法律規定辦理抵押登記手續的后果是：你的抵押行為會被法院認定無效而無法實現抵押權，只能令對方承擔過錯責任。任何未經登記的抵押都不能對抗已經辦理抵押登記手續的第三人。比如本案中，法院沒有認定抵押有效。如果張某、畢某在將房產“抵押”給劉某后，又通過掛失的手段重新辦理了房產證，他們完全可以再將該房產抵押給其他人并辦理登記手續，那么合法的抵押權人只是辦理了登記手續的其他人。
當然，劉某可以在訴訟程序中要求查封被告的房產或其他財產，有利于將來判決的執行，但這種查封是不能對抗合法的抵押權的。就是說，如果被告還欠了其他人的債務并有抵押登記，必須在實現了其他人的抵押權以后有剩余財產的前提下，劉某才能申請執行生效判決所確認的債權。這就是所謂的抵押權優先原則（實現債權時，享有抵押權的擔保債權優先于其他未設定抵押權的普通債權），劉某的債權本來完全可以成為有抵押擔保的債權，現在只是普通債權。
律師提醒：民間借貸非常普遍，借出錢款的時候一定要充分考慮對方的償還能力。當對方愿意以自己或第三人的不動產作為抵押時一定要簽訂抵押合同并辦理抵押登記手續。
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