原告：金善朝，男，廈門金豐國際貿易有限公司、豐臣工貿發展公司總經理。

　　被告：鄭光榮，男，原新羅國際貿易公司董事長兼總經理，住臺灣省高雄市三民區克武路264號。

　　新羅國際貿易公司（以下簡稱新羅公司）系被告鄭光榮在香港注冊的獨資公司，該公司于1995年10月31日結束營業。1988年7月，新羅公司購得廈門市海濱大廈第21層D座房屋，建筑面積173.55平方米，總價款港幣97萬元。1994年7月9日，新羅公司授權董新華與原告金善朝辦理該房產買賣事宜，雙方在未實地察看該房現場的情況下，簽訂了一份《購房合同》，約定：新羅公司將海濱大廈第21層D座賣給金善朝，該房建筑面積264平方米，使用面積174.3平方米，含附帶物：高級裝修、辦公桌、椅、柜等，及電話3部、傳真機、復印機等，總價款人民幣160萬元（其中房屋原值約港幣123萬元，另加裝修費及辦公通訊設備等費用20多萬元）；新羅公司同年7月28日前交房，若未如期交房，每遲一天罰違約金5‰；本合同經公證后生效。7月11日，應董新華要求，雙方撤銷合同中約定的經公證后生效的條款。合同簽訂后，因新羅公司被法院在另案中判決其返還他人100多萬元債務，若逾期不付，法院將拍賣該房屋，金善朝根據新羅公司代表董新華的授意，向新羅公司廈門經貿發展總公司指定收款單位廈門日勝公司前期匯款人民幣33.8萬元抵作房款。隨后，金善朝又分別于1994年7月21日、7月25日和7月30日支付給董新華房款美元63500元（折人民幣548227.25元）、人民幣15萬元、人民幣1萬元及港幣24070元（折人民幣26862.12元）。董新華以新羅公司的名義對上述款項開具了收據。金善朝與董新華因業務往來，金善朝還支付或借給董新華31萬余元，董新華表示這些款項由其自行承擔。因新羅公司貸款將房產證抵押在銀行，至同年10月4日，金善朝拿到該房的原所有權證明，發現該房建筑面積實為173.55平方米，即向董新華提出異議。同年11月10日，金善朝開始使用管理該房至今。雙方因為辦理產權過戶手續未達成協議，金善朝向廈門市思明區人民法院起訴，要求確認該房歸其所有，由新羅公司返還多收取的房款及承擔逾期交房的違約責任。因新羅公司經公告送達未到庭參加訴訟，一審法院依法缺席判決，并公告送達判決書。新羅公司不服提出上訴。二審法院經過開庭審理，以事實不清、證據不足發回重審。一審重審期間，因新羅公司已結束營業，鄭光榮承擔參加訴訟。

　　原告金善朝訴稱：其與被告于1994年7月9日簽訂購房合同，約定由被告將海濱大廈21層D座（建筑面積264平方米）的房屋賣與原告，價格160萬元，于同年7月28日交付房屋。原告陸續支付了148萬余元，但被告卻一再違約，遲至1994年11月10日才交付房屋。原告至此才發現房屋實際面積與合同約定面積不同。現要求確認房屋買賣有效，被告返還多付房款42萬余元，并按每日5‰支付逾期交房的違約金。

　　被告鄭光榮答辯稱：其授權董新華與原告簽訂購房合同。但此后，原告僅陸續支付了部分款項。原告與董新華之間尚有個人生意往來，原告所述的148萬余元中有一大部分系董新華與原告的個人款項，應予以剔除。房屋至今尚未辦理過戶手續。現要求確認房屋買賣關系無效，將購房款返還給原告。購房合同尚未發生法律效力，不存在違約金問題。

　　審判思明區人民法院認為：原告與新羅公司簽訂購房合同后，雖已交付了大部分房款，并實際使用和管理了訟爭房屋，但雙方至今未能前往房管部門辦理產權轉移過戶手續，現賣方反悔，應解除原告與新羅公司之間的房屋買賣合同，雙方應各自返還因此而取得的財產。雙方對此均有過錯，應當各自承擔相應的責任。新羅公司系在香港地區成立的個人企業，且已結束營業，依法應由其業主鄭光榮行使權利、承擔義務。雖然原告支付的款項憑證上均蓋有新羅公司的公章，但原告與新羅公司代理人之間除該房屋買賣行為之外，還有個人其他款項往來，在原、被告雙方對款項系屬購房款或個人款有異議的情況下，只有注明“香港新羅國際貿易”字樣，真正用于房屋買賣和為被告支出的款項，才可確認為購房款，其余應視為董新華等人與原告之間的法律行為，應依法另行處理。董新華表示林炳生、劉楚、涂永紅的欠款由其承擔，予以采納。對于董新華的個人欠款，原告應另行向董新華追討。原告稱其支付給董新華、林炳生等人的款項全部為購房款，缺乏相應證據，不予采納。原告經被告代理人要求匯往經貿發展總公司指定收款單位的款，系用于償還被告欠經貿發展總公司的債務，故應將該款視為購房款。

　　根據國務院國發（1983）194號《城市私有房屋管理條例》第九條第二款，《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款的規定，該院于1997年7月23日判決：

　　一、原告金善朝與新羅公司之間的房屋買賣關系無效；原告金善朝應于本判決生效后二個月內將上述房屋及屬于被告的設施歸還被告鄭光榮管理、使用。

　　二、被告鄭光榮應于原告搬遷之日返還原告金善朝房款1073089.37元。

　　一審宣判后，原告金善朝不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，訴稱：（1）上訴人與被上訴人1994年7月9日所簽購房合同，上訴人已支付大部分款項，被上訴人也于1994年11月10日實際將房屋交付上訴人使用，該合同依法成立，并已大部分實際履行，應屬有效合同。一審法院以未辦理產權過戶為理由，判決合同無效是錯誤的。依據經濟合同法和最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的有關規定，合同經過協商一致就成立，被上訴人的該財產所有權雖未按協議轉移，但反悔無正當理由，且合同能夠履行，即具備補辦過戶手續的條件。請求撤銷原審判決，判令被上訴人繼續履行購房合同。（2）1994～1995年間，上訴人付給被上訴人共計人民幣1473589.37元，均有被上訴人加蓋印章后出具的收條和借條，一審法院將其中40.05萬元購房款認定為個人債務是錯誤的。請求確認被上訴人收取上訴人總款項應為人民幣1473589.37元。（3）被上訴人在履約中有嚴重違約行為，應承擔違約責任。合同約定1994年7月28日前交付海濱大廈第21層D座，建筑面積264平方米及附帶物等，被上訴人延至1994年11月10日才交付建筑面積173.55平方米的房屋，一審未對此予以核定是錯誤的。被上訴人應返還多收房款553248.37元及利息，承擔延期交房違約金766266.47元。

　　被上訴人鄭光榮答辯稱：訟爭合同為無效合同，不存在違約問題，被上訴人反悔不愿賣房應予支持。請求駁回上訴，維持原審判決。

　　廈門市中級人民法院認為：廈門市海濱大廈第21層D座房屋建筑面積為173.55平方米，系原新羅公司購買的產業。董新華經新羅公司獨資股東鄭光榮授權，就該訟爭房屋與金善朝簽訂的購房合同，是雙方當事人的真實意思表示，買賣雙方雖未辦理產權過戶手續，但金善朝已支付了大部分房款，且鄭光榮還將房屋交金善朝使用，并將房屋所有權證交付金善朝。現鄭光榮又以訟爭房屋未辦理過戶手續為由反悔，無正當理由，且合同又能夠履行，應當繼續履行，可由雙方到房地產管理部門辦理產權過戶手續。至于董新華多報房屋建筑面積數，使房價與實際情況不符的主要責任在賣方；買方未了解房屋建筑面積的真實情況，盲目簽訂合同，也應承擔相應責任。訟爭房屋的價格應調整為港幣105.67萬元。金善朝實際已支付房款人民幣1073089.30元，根據當時港幣兌人民幣的市場牌價，尚欠房款人民幣109146.60元。金善朝付給董新華等人的其他款項，應認定為董新華的個人債務，雙方另行處理。金善朝請求鄭光榮返還多收取房款及利息的理由，不能成立，應予駁回。合同約定逾期交付房屋的違約金標準過高，依法不予保護，鄭光榮應比照銀行同期貸款罰息日萬分之三向金善朝支付違約金。

　　依照《中華人民共和國民法通則》第四條，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》和《關于逾期付款違約金應當依據何種標準計算問題的批復》，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）、（三）項的規定，該院于1997年11月30日判決：

　　一、撤銷廈門市思明區人民法院一審民事判決。

　　二、雙方當事人應于本判決生效后十日內一起到廈門市土地房產管理部門補辦房產交易手續。

　　三、金善朝應付給鄭光榮房款人民幣109146.60元，鄭光榮應償付金善朝逾期交房的違約金人民幣33480元，兩項相抵扣后，金善朝應于本判決生效后十日內付給鄭光榮款項人民幣75666.60元。

　　四、駁回金善朝請求確認“總房款”及“延期交房違約金”超出的部分。

　　評析本案的爭執焦點在于如何認定合同效力問題。

　　一種觀點主張，本案訟爭房未辦理房產過戶手續，根據最高人民法院（1987）民他字第42號、（1989）民他字第50號的批復以及建設部關于《城市公有房屋管理規定》，應允許一方反悔確認該合同無效。另一種觀點認為，買賣雙方雖未辦理產權過戶手續，但買方已交付大部分房款，且入住使用訟爭房，并積極替賣方所在公司清償債務，對訟爭房做出了貢獻，根據民法通則自愿、公平、等價有償、誠實信用之原則，應判決合同有效，雙方繼續履行合同。二審法院采納了后一種意見，其理由是：

　　一、登記是房屋所有權轉移的必經程序和要件，而非房屋買賣合同成立的要件。因為，房屋買賣合同能否成立，取決于合同當事人的意思表示是否真實、合同訂立的程序是否合法、合同的內容是否違反法律和社會公共利益。而登記作為房屋買賣合同所追求的法律后果，是房屋產權有效轉移的要件，而非房屋買賣合同生效的要件，二者為兩個不同的法律問題，不能混淆。

　　二、賣方因經濟糾紛，須在十日內返還他人100多萬元債務，若逾期不還，將被拍賣本案訟爭房折價償債。在這種情況下，買方以高于拍賣價款購入訟爭房，并首期支付了33.9萬元為賣方償付債款。后買方根據簽訂的買賣合同，又陸續支付了大部分的房款共107萬余元。此間，雙方對此均未有異議。而到案件審理時，賣方以未辦理過戶手續為由反悔，顯然理由不足，有失公允。

　　三、從導致訟爭房產權過戶手續一直未辦理的原因分析，其主要責任在賣方。因為，雙方簽約后，賣方因貸款而將產權證抵押在銀行無法取出，買方直到同年10月才拿到產權證明。而此時，買方經核對產權證，才發現房屋建筑面積與雙方簽約時賣方所稱的面積不一，買方因此向賣方提出異議，產生糾紛。

　　四、買方雖為房屋面積提出異議，但其在取得產權證后即開始實際管理使用該訟爭房屋至今。可見，買方與賣方爭議的是房屋面積與房款問題，而沒有解約之意。對此，買方之訴求可印證，而此前賣方也一直未表示異議。所以，房屋買賣是雙方當事人的真實意思表示。

　　綜上所述，該買賣合同應為有效合同，該買賣合同在補辦房產登記手續后能夠履行，應繼續履行。據此，二審法院根據民法通則及有關法規，改判本案買賣合同有效，并判令當事人補辦房產交易登記手續是正確的。