廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1352號(hào)

　　上訴人（原審被告）南海市建設(shè)開發(fā)總公司翠湖分公司（以下簡(jiǎn)稱翠湖分公司）。住所：佛山市南海區(qū)桂城桂江路翠湖新村8號(hào)樓203室。

　　負(fù)責(zé)人劉保東，經(jīng)理。

　　上訴人（原審被告）南海市建設(shè)開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)總公司），住所：佛山市南海區(qū)桂城佛平公路69號(hào)五樓。

　　法定代表人潘錦輝，總經(jīng)理。

　　上述二上訴人的委托代理人黃芳，廣東華法律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）徐鵬宗，男，1947年7月15日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城翠湖新村翠鳴苑6號(hào)樓B401.

　　被上訴人（原審原告）徐子曉，女，1970年10月26日出生，漢族，住所：同上。

　　上述二被上訴人的委托代理人鐘堅(jiān)、湯志偉，廣東通法律師事務(wù)所律師。

　　上訴人翠湖分公司、建設(shè)總公司因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第134號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年7月4日公開開庭審理了本案。本案開庭時(shí)，上訴人翠湖分公司、建設(shè)總公司的委托代理人黃芳，被上訴人徐鵬宗、徐子曉的委托代理人湯志偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2001年3月4日，徐鵬宗、徐子曉與翠湖分公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定徐鵬宗、徐子曉向翠湖分公司購(gòu)買位于佛山市南海區(qū)桂城翠湖新村翠鳴苑6號(hào)樓B401房及首層2號(hào)單車房，總購(gòu)房款為236311元。翠湖新村（翠鳴苑）在總體規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確6號(hào)樓對(duì)面是第11、12號(hào)樓，各座樓房的位置明確；翠湖新村用地面積為25055.13平方米、總建筑面積為59963.52平方米，綠化率31.5％。“翠鳴苑”商品房在推廣銷售時(shí)稱該樓盤有7800平方米組團(tuán)綠化、3500平方米主題公園，疊翠縈繞，鳥語(yǔ)花香；屬專門物業(yè)管理的封閉式小區(qū)，籃球場(chǎng)、兒童公園配置齊備。“翠鳴苑”售樓部展示的樓盤模型則顯示：6號(hào)樓對(duì)面是兩座綠化環(huán)繞的低矮建筑，該兩座建筑與其他建筑明顯不同。模型沒(méi)有標(biāo)明低矮建筑的性質(zhì)，沒(méi)有任何的文字說(shuō)明。翠湖新村的土地以建設(shè)總公司的名義領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。第6、7座樓房以建設(shè)總公司的名義領(lǐng)取建筑施工許可證，以翠湖分公司的名義領(lǐng)取建筑工程規(guī)劃許可證。2001年 6月，6號(hào)樓對(duì)面（即11、12號(hào)樓）開始施工建房，現(xiàn)已建成。

　　原審判決認(rèn)為：徐鵬宗、徐子曉與翠湖分公司所簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》是依法成立的合同，是有效合同。訟爭(zhēng)樓房的開發(fā)銷售商在預(yù)售商品時(shí)擺放在售樓處供購(gòu)房者觀看的開發(fā)小區(qū)樓宇模型（俗稱“沙盤”），與銷售時(shí)所作的售樓廣告，是開發(fā)商對(duì)其所售商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的一種要約，當(dāng)購(gòu)房者承諾購(gòu)買上述房屋即購(gòu)銷合同成立生效時(shí)，該要約也應(yīng)當(dāng)成為購(gòu)銷合同的內(nèi)容之一，依法應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)銷售商具有法律約束力。而且該開發(fā)小區(qū)模型中泡沫所處的位置即新建的11、12 號(hào)樓屬于開發(fā)商的開發(fā)小區(qū)范圍之內(nèi)，即11、12號(hào)樓宇所處位置屬于上述開發(fā)小區(qū)模型以及售樓廣告的范圍之內(nèi)并與徐鵬宗、徐子曉所購(gòu)訟爭(zhēng)樓房相鄰近，開發(fā)銷售商應(yīng)當(dāng)知道該情況存在，應(yīng)當(dāng)負(fù)有告知之義務(wù)，而開發(fā)銷售商在開發(fā)小區(qū)模型中沒(méi)有如實(shí)告知，甚至存在誤導(dǎo)、隱瞞購(gòu)房者之情形。11、12號(hào)樓進(jìn)行施工后，6號(hào)樓對(duì)面就不再是綠化環(huán)繞的輔助設(shè)施，售房方就沒(méi)有兌現(xiàn)其廣告宣傳中的承諾，其行為構(gòu)成了違約。售房方違約降低了徐鵬宗、徐子曉的居住環(huán)境質(zhì)素，使其權(quán)益受到損害，翠湖分公司應(yīng)當(dāng)賠償損失。根據(jù)本案實(shí)情，綜合考慮11、12號(hào)樓施工后綠地面積的減少、住戶數(shù)量的增加、設(shè)施功能的改變乃至最終造成住戶居住環(huán)境質(zhì)量降低等因素，酌定以購(gòu)房款總金額為基數(shù)按2％計(jì)算損失額，即損失為236311×2％＝4726.22元。翠湖分公司、建設(shè)總公司認(rèn)為雙方在合同中約定了終止合同的違約金為已付款的1．5％，故賠償損失應(yīng)當(dāng)參照該約定且不能超出該約定，沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)。因?yàn)閷?duì)翠湖分公司、建設(shè)總公司違反廣告承諾的違約責(zé)任雙方并無(wú)約定違約金，而且徐鵬宗、徐子曉請(qǐng)求的是賠償損失并非違約金，該損失應(yīng)參照房屋價(jià)值的降低等因素而確定。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條第一款的規(guī)定，判決：翠湖分公司、建設(shè)總公司應(yīng)賠償徐鵬宗、徐子曉損失4726.22元，于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)給付徐鵬宗、徐子曉。一審受理費(fèi)199元，由翠湖分公司、建設(shè)總公司負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，翠湖分公司、建設(shè)總公司不服，向本院提起上訴稱：

　　原審判決酌定以購(gòu)房款總金額為基數(shù)按2％計(jì)算損失額為4726.22元，違背了本案事實(shí)，損害了翠湖分公司、建設(shè)總公司的合法權(quán)益。根據(jù)翠湖分公司與徐鵬宗、徐子曉簽定的《商品房購(gòu)銷合同》第十二條、第十九條和第三十條明確約定：在翠湖分公司違約造成終止合同時(shí)，翠湖分公司按實(shí)際已付購(gòu)房款的1．5％賠償徐鵬宗、徐子曉的損失。因此雙方對(duì)承擔(dān)賠償損失這一違約責(zé)任的范圍已經(jīng)作了約定，也即在已付購(gòu)房款的1．5％這一范圍之內(nèi)。另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”顯然通過(guò)法律的規(guī)定，采取預(yù)見性限制了賠償?shù)碾S意擴(kuò)大，具體損失數(shù)額理應(yīng)尊重當(dāng)事人雙方訂立合同時(shí)的約定。本案中翠湖分公司已按合同的約定向徐鵬宗、徐子曉交付了驗(yàn)收合格的商品房，已履行了合同實(shí)現(xiàn)了合同的目的。即使翠湖分公司沒(méi)有告知有關(guān)小區(qū)范圍內(nèi)各項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的行為構(gòu)成違約，該違約也只是履行合同存在瑕疵的非根本性違約。既然雙方在合同中對(duì)根本性違約造成的終止合同所產(chǎn)生的損失約定為已付房款的1．5％，那么非根本性違約造成損失的確定就不能超出已付購(gòu)房款1．5％的范圍。原審判決沒(méi)有法律依據(jù)。據(jù)此，請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，對(duì)賠償損失的數(shù)額依法改判。

　　被上訴人徐鵬宗、徐子曉答辯認(rèn)為：翠湖分公司、建設(shè)總公司的上訴請(qǐng)求沒(méi)有法律根據(jù)，原審判決正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。

　　上訴人翠湖分公司、建設(shè)總公司與被上訴人徐鵬宗、徐子曉在二審訴訟期間均無(wú)新證據(jù)提交。

　　經(jīng)審查，對(duì)于原審判決認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：翠湖分公司與徐鵬宗、徐子曉所簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》合法有效，因翠湖分公司存在違約行為并對(duì)徐鵬宗、徐子曉造成損失，理應(yīng)依法予以賠償。對(duì)于損失額的計(jì)算，翠湖分公司、建設(shè)總公司上訴認(rèn)為應(yīng)按合同約定的終止合同時(shí)的違約金（按已付款1．5％）為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，由于雙方在合同約定的只是終止合同時(shí)的違約金，并不適用于本案翠湖分公司的違約情況。況且，由于違約金與實(shí)際損失不同，雖然雙方在合同中約定了終止合同時(shí)的違約金，但綜合考慮11、12號(hào)樓施工后綠地面積的減少、住戶數(shù)量的增加、設(shè)施功能的改變乃至最終造成住戶居住環(huán)境質(zhì)量降低等房屋價(jià)值降低因素，徐鵬宗、徐子曉所受的損失為購(gòu)房款總額的 2％，即雙方約定的違約金低于實(shí)際損失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加”的規(guī)定，故徐鵬宗、徐子曉請(qǐng)求按購(gòu)房款總金額的2％計(jì)算損失符合法律規(guī)定，本院予以支持。翠湖分公司、建設(shè)總公司上訴的理由不充分，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費(fèi)199元、由南海市建設(shè)開發(fā)總公司翠湖分公司、南海市建設(shè)開發(fā)總公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 徐 麗

　　二○○三年七月十一日

　　書 記 員 冼 富 元