在房地產(chǎn)交易市場里面,比起二手房使用權(quán)房更受眾人歡迎,所謂的使用權(quán)房就是我們平常所說的公房,公房的房屋產(chǎn)權(quán)都是屬于國家或者是集體的,使用者沒有產(chǎn)權(quán),即使沒有房屋產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)交易市場仍然有使用權(quán)產(chǎn)房買賣的現(xiàn)象,對此很多人擔(dān)心和疑問,使用權(quán)房可以買賣嗎?
一、使用權(quán)房交易方式
從法律上講公有使用權(quán)房是不允許買賣的。但實際生活中的確大量存在使用權(quán)買賣的現(xiàn)象,司法上對使用權(quán)交易也不一味地宣布無效。交易方式有:
1、將使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房消費者如果想要購買使用權(quán)房,可以將購買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。使用權(quán)房因政策限制尚未完全開放,能夠上市進行買賣交易的非常少,除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后,通過繳納一定費用,把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán),才能進行買賣。
2、房屋置換除了將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進行交易外,還可以通過房屋置換進行過戶。在通過置換進行過戶時,需要注意兩點。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口,另外一點是不能進行貸款按揭。通過房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán),但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權(quán)的房屋。
二、使用權(quán)房交易注意事項
1、在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬,在過戶時應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù),修改戶主姓名,不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志,即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單,因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn),以防“房本”造假。
2、房屋置換合同簽訂以后,現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權(quán)房擁有的權(quán)利,意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷,新房主將成為補償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前,新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補償款的權(quán)利,以防日后追悔莫及。
3、使用權(quán)的房子按使用面積計算,客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積,但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計算,在具體交易的時候可以進行實際測量。
4、不論購買還是置換使用權(quán)房,都一定要核實清楚之前的各項費用,如房租(物業(yè)費)、供暖費等是否繳交清楚,以免日后出現(xiàn)糾紛。
5、購買使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險。因為產(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜,權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng)險。
無論是從使用權(quán)房的概念還是從法律層面來看,使用權(quán)房可以買賣嗎?這肯定是不允許也不可以的,但是使用權(quán)房可以有其他的交易方式,例如使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者是交換房屋使用權(quán)等等,但是因為使用權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán),因此交易時難免發(fā)生一系列不可預(yù)計的問題,因此交易使用權(quán)房時一定要慎重,最好是可以擬定一份協(xié)議。
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