商品房預(yù)售的條件

房地產(chǎn)預(yù)售有別于一般的房屋買賣，是指在商品房還沒完全建好的情況下，即對外銷售。在這種情況下，買房者需要比平常承擔(dān)更高的風(fēng)險。因此，法律規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)。預(yù)購的房地產(chǎn)在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書前再轉(zhuǎn)讓的，按市政府的有關(guān)規(guī)定辦理。

房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(二)取得《建筑許可證》和《開工許可證》;

(三)除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資;

(四)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

(五)土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管局機關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。

商品房預(yù)售的程序和責(zé)任承擔(dān)

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對預(yù)售的說明書、設(shè)計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負(fù)責(zé)。

預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)商委托金融機構(gòu)代收。代收預(yù)售款的金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu)。

預(yù)售款應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫晒こ瘫O(jiān)理機構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計劃和工程實際進(jìn)度，書面通知預(yù)售款監(jiān)管機構(gòu)向轉(zhuǎn)讓人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機構(gòu)書面通知，預(yù)售款監(jiān)管機構(gòu)不得直接向轉(zhuǎn)讓人劃款。

工程監(jiān)理機構(gòu)和預(yù)售款監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管不當(dāng)，造成受讓人損失的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機關(guān)備案。

開發(fā)商不能接規(guī)定時間交付房地產(chǎn)予受讓人使用時，每延期一日應(yīng)向受讓人支付相當(dāng)于預(yù)售房地產(chǎn)價款的萬分之五的違約金。延期超過三十天，受讓人有權(quán)單方解除合同并書面通知開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)在十天內(nèi)將受讓人已付的一切款項(不計利息)退還受讓人，并支付房地產(chǎn)價款式百分之十的違約金;受讓人不解除合同的，開發(fā)商應(yīng)按每延期一日向受讓人支付相當(dāng)于上述房地產(chǎn)價款的萬分之三的違約金。交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積如大于或少于預(yù)售合同規(guī)定的面積的，開發(fā)商或受讓方有權(quán)要求對方以面積差額的購房價格補交或退還款項。

開發(fā)商的義務(wù)

已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程實施中確需變更設(shè)計的，變更設(shè)計后的標(biāo)準(zhǔn)不得低于房地產(chǎn)買賣合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。因增加成本需變更房地產(chǎn)買賣價格的，應(yīng)當(dāng)征得受讓人的同意。

房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

預(yù)售房地產(chǎn)的，當(dāng)事人約定交付房地產(chǎn)的時間應(yīng)當(dāng)在竣工驗收的合格之后。

預(yù)售房地產(chǎn)的受讓人的義務(wù)

預(yù)售房地產(chǎn)的受讓人不按期給付價款的，按下列規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任：

(1)受讓人給付的金額達(dá)應(yīng)付款百分五十以上的，受讓人應(yīng)當(dāng)比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向轉(zhuǎn)讓人支付延期付款違約金;

(2)受讓人給付的金額不足應(yīng)付款百分之五十的，轉(zhuǎn)讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超過合同約定時間六十日仍不給付應(yīng)付價款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除房地產(chǎn)買賣合同。