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寧波
房屋登記備案
【案例】
2010年10月3日，李某通過簽訂《商品房買賣合同》，從一家房地產公司購得A棟1單元4-2號房屋，并支付了部分房款，但未搬入居住及辦理房屋產權手續。2011年元月27日，公司又通過簽訂《商品房購銷合同》，將上述房屋以更高的價格賣給了溫-雯。溫-雯一次性付清房款后，與公司在房屋交易所進行了備案登記。2個月后，因一房多賣事發而引發了訴訟。
法院經審理認為，溫-雯與公司雖已辦理備案登記，但溫-雯仍無權要求獲得該房屋，而只能從公司獲得補償。
【分析】
首先，房屋登記備案不同于預告登記，溫-雯并不享有優先權。
《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。即只有經過預告登記的才享有排他權。盡管《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售房合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。且溫-雯與公司也確已按照該規定辦理了登記備案，但登記備案只是行政管理范疇，法律并未賦予其與預告登記相同的法律效力，即不能產生具有登記請求權的物權效力，不得對抗第三人，不享有排他權。
其次，本案所述商品房應歸李某。
對于一房多賣，開發商與購房人所簽訂的合同，只要不違反法律的禁止性規定均為有效。就其處理，應當區別對待：已經辦理商品房權屬變更登記手續的，辦理者獲得商品房的所有權；均未辦理登記手續的，由先行合法占有商品房屋的買受人取得商品房的所有權；對既未辦理有關物權登記手續，又未能合法占有商品房屋的，由先行支付房屋價款的買賣人取得商品房的所有權（可以是全部支付，也可以是按照合同約定部分支付）；對于合同均未履行的，由依法成立在先的商品房買賣合同的買受人取得商品房的所有權。而溫-雯的所有手續均在李某之后，故不能獲得房屋。
再次，溫-雯只能通過要求公司承擔違約責任來彌補損失。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十五條規定出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。故溫-雯可以要求公司承擔采取補救措施、支付違約金、賠償損失等違約責任。
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