農村建房需要的手續

一、 主要問題
? 按照現行政策規定，農民經批準在集體土地上建房，只能收取《建設用地批準書》和《集體土地使用證》工本費。占用耕地建房，不能開墾或開墾不符合要求的，可收取耕地開墾費；因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞又不能復墾或復墾達不到要求的，可收取土地復墾費。從調查了解的情況來看，相當一部分地方執行政策是比較好的，如衡陽、株洲、永州、懷化等地，農民建新房每戶平均收費額約為300元左右，最低的每戶只收7.5元。但是就全省而言，農民建房收費仍存在項目多、額度大、行為亂的突出問題。成為當前農村民間投資和住房消費受阻的重要原因。不僅嚴重影響了政府形象，而且挫傷了農民建房積極性，影響了省委、省政府農村減負增收政策和啟動農村消費政策的落實。
? (一）收費項目多。據調查，全省大部分地區農民建房實際執收項目一般為6-20項，最多的達28項，遠遠超出了國家規定的收費項目。主要表現為：①自立名目收費。有些地方政府及其有關部門為解決管理人員經費甚至為了地方及部門利益，擅自出臺收費項目，制定收費標準。如常德市桃源縣自立名目向農民建房戶收取建房資料工本費、土地管理費、土地測繪費、土地估價費等。②擴大范圍收費。主要是有的地方將只在城市建房收取的費用延伸到農村建房。如懷化市向農民建房戶收取市政設施配套費、拆遷管理費、白蟻防治費、人防工程易地統建費；有的在非文物區收取文物勘察費；有的在非林地收取林業植被費等。③搭車收費。如株洲、湘潭、婁底等地部分鄉鎮國土所代鄉（鎮）政府或其它部門收取安全保險費、森林植被恢復費、水土保持費、防洪保安資金等。
? （二）收費額度大。據調查統計，全省農民建房收費金額每戶從幾百元到上千元不等，戶均收費額在1000元左右，最高的如臨湘市長安鎮，交費金額一戶竟達15784元，按用地面積每平方米161.76元。農民建房收費額度過高，既直接增加了農民負擔，挫傷了農民建房的積極性，也不利于農村經濟的健康發展和農村社會的穩定。
? （三）收費行為亂。一是在向農民建房收費中不使用正規票據，甚至收費不開票或打白條。如岳陽平江縣木金鄉政府向農村建房戶收取建房費，開的票據是鄉政府自制的收費收據。上述現象在全省各地較為普遍。二是收費隨意性大。主要是有些地方在執行農民建房收費政策時，受個人交情、建房戶經濟狀況等因素的影響，對相同建房情況的農民建房戶，實行不同的收費額度和收費標準，有的甚至相差幾倍到十幾倍。三是超越職權范圍，擅自審批和收取有關費用。如按照《土地法》規定，農民占用耕地建房，批準權限在省地，而實際上都是由下面批辦，批后就向農民收取開墾費和復墾費，甚至農民在自己原宅基地上建房也收開墾費，而且收費彈性大，往往超出國家規定的標準幾倍到幾十倍，既增加了農民建房負擔，又造成了土地流失。四是在審批辦理農民建房手續過程中利用部門行政職能強制服務及收費。如湘潭市在審批辦理農民建房手續時違背自愿、有償的原則向建房戶強制收取查勘費、描圖制圖費、保險費、設計費等經營服務性收費。
? 二、 問題致因
? 導致農民建房收費既高且亂的原因很多，歸結起來，主要有以下幾個方面：
? （一） 體制不順，是造成對農民建房亂收費的根本原因。按照規定，鄉鎮國土所、建管站應當作為一級部門的派出機構，由縣市國土和建設部門實行垂直管理，并統一撥給人頭經費。但從調查的情況來看，全省前幾年發展起來的基層國土所、建管站的人員和經費，絕大部分沒有納入縣市國土和建設部門直管和財政分配，有的即使納入縣市垂直管理和財政分配，也只是象征性撥幾百至千把元的人頭經費。這樣，由于管理體制和財政分配原因，一方面使得許多基層國土、建管站缺乏必要的經費來源，只好通過收費來解決人員工資和業務經費；另一方面導致鄉鎮國土所、建管站編制失控、人滿為患，靠收費養人的現象比較嚴重。據國土部門反映，全省現有2395個鄉鎮國土所，管理人員為8708人，約有50%的人員經費末納入財政預算，主要靠向土地、建房收費維持。
? （二）利益驅動，是造成農民建房亂收費的直接動因。一是有的縣、市、區及鄉鎮政府把國土收費作為財政收入的重要來源，向鄉鎮國土所（站）下達創收指標，少則幾萬元，多則幾十上百萬元。國土所（站）為了完成創收任務，只好利用手中的權力亂收費。二是有的鄉鎮干部職工為了減少財政支出或逃避監督，掛靠到國土所、建設站發工資或報銷有關費用，迫使國土所、建管站通過向農民建房多收費來平衡收支。三是有的鄉鎮國土所（站）自身為了獲取更多的經濟利益，互相攀比，借地生財。上述情況在株洲、婁底等地的不少縣、市、區、鄉鎮均不同程度地存在，是直接導致向農民建房亂收費的一個重要因素。
? （三）政策規定不夠明確，是造成農民建房收費混亂的重要原因。現行的國家政策只對農民經批準在集體土地上建房應當收取或可能發生的行政事業性收費項目作出了籠統的規定，沒有區別不同的地段、不同的用地性質，以及行政審批和中介服務職能，對農民建房收費的各種情況作出明確的界定。而實際上，在目前形勢下，農民建房有很多不同的情況，有為改善自己住房條件在原宅基礎上重建的，有在小城鎮建設規劃區移建的，有在公路邊、城郊結合部建房的，也有經營性修建經商門面出租或自己經營的等等。由于政策規定不明確，一方面，加大了基層國土所、建管站在審批不同地段、不同用地性質的農民建房和收取有關費用的隨意性；另一方面，也不利于有關部門及時準確地查處各種涉及農民建房的亂收費，從而造成收費秩序的紊亂。
? （四）管理不到位，也是農民建房亂收費未得到及時有效遏制的一個重要因素。盡管20世紀80年代以來，全省每兩年開展一次大規模的清費治亂減負行動，并取得了顯著的成效，但是每次清費減負行動，都沒有觸及到農民建房收費，在客觀上形成了農民建房收費管理的死角。由于缺乏必要的監督制約，一方面，基層政府和國土、建設等部門對農民建房實施亂收費時得不到及時有效的制止和查處，使得亂收費現象愈演愈烈；另一方面，農民本身由于掌握政策少，難以分清合法收費和非法收費的界線，缺乏對亂收費的抵制能力，從而為亂收費的滋生提供了土壤。

? （一）提高認識，把整治農民建房收費作為減輕農民負擔、擴大農村消費的重大舉措來抓。住房消費是農民消費支出的重要組成部分，也是擴大內需、促進經濟增長的一項重要工作內容。根據當前農村消費的特點，一般來說，農民除了衣食消費以外，最大、最迫切的消費需求就是建房，然后才會考慮其他的消費。當前，農民建房收費負擔過重，不僅直接加重了農民負擔，也嚴重影響了農村消費需求的啟動和農村經濟的健康發展。據統計，全省1999年末共有農業人口5059.91萬，農業總戶數1364.26萬，農業人口人均純收入為2147.18元，其中年均純收入在1300元以上的約占72%。初步調查，在年人均純收入1300元以上的農戶中，除去部分已建新房戶，近兩、三年內有建房需求的約占30%，按每戶投入1.5萬元計算，投資總規?？蛇_500億元。但由于農民建房收費負擔過重等因素的影響，1999年全省農村實際住房投資不足100億元，其中還有15%左右的資金是用于支付各種辦理建房手續的費用。因此，各級黨委、政府和有關部門要進一步提高思想認識，切實把整治農民建房收費作為擴大農村消費、促進經濟發展的大事、減輕農民負擔的實事、改善農村居住條件的好事來抓，擺上重要的議事日程。

? （二） 理順和妥善解決鄉鎮建設站、國土所的機構和人員經費，從根本上遏制亂收費的源頭。一是結合鄉鎮機構改革精減人員、調整結構、理順機構，明確鄉鎮國土所由縣級國土管理部門垂直管理，建設站由縣級建設部門管理。二是在精減人員的基礎上，由縣級財政統籌安排人員經費，開前門、堵后門。三是根據農民建房過程中有些服務性工作需要委托中介機構完成的實際情況，區別行政審批和中介服務職能，允許合法的中介服務機構與農民自愿簽訂委托服務合同，適當收取中介服務費，具體收費標準由省物價部門根據服務成本和農民承受能力核定。這樣，既可以鼓勵鄉鎮國土所、建管站為農民建房提供必要的服務，又可以適當彌補其人頭經費的不足。

? （三）明確有關農民建房的收費政策，切實規范收費行為。鑒于現有的政策規定已難以適應當前農民建房的客觀情況，建議根據農民建房用地的不同性質和地區經濟狀況，對有關收費政策作進一步的界定和明確，使農民建房收費正本清源，健康有序。一是凡農民在原宅基礎上建房或占用荒山、荒坡、空坪隙地建房的，只按規定收取建設用地批準書工本費和集體土地使用證工本費。二是對依法批準占用耕地建房，不能開墾相應耕地或開墾的耕地不符合要求的，除收"一書一證"工本費外，可加收耕地開墾費，但收取額度應按照《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉》和省人民政府湘政辦發[2000]1號文件規定的最低標準征收。三是農民經批準在城市規劃區范圍內（包括集鎮）未成片開發的集體土地上建自住房，不占用耕地的只收取建設用地批準書工本費和集體土地使用證工本費，占用耕地而又不能開墾相應的耕地或開墾不符合要求的，可加收耕地開墾費。四是農民經批準在城市規劃區范圍內集體土地建帶經營性房屋的，除按規定收取"一書一證"工本費（占用耕地不能相應開墾或開墾不符合要求的可加收耕地開墾費）外，可按建安造價的2%征收市政公用設施配套費，但每戶最高不超過300元。五是經批準農民在原宅基地、荒山、空坪隙地、耕地和城市規劃區范圍內集體土地上建房，如因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，又沒有條件復墾或復墾不符合要求的，可按規定收取土地復墾費，但每戶收費標準控制在200元以內。六是農民在實行了"三通一平"、"七通一平"成片開發的國有土地上建自住房的，按城市居民建私房對待，不得收取土地復墾費、人防工程易地統建費、文物勘探費、房屋拆遷管理費、城市道路占費、建筑施工招投標管理費、新墻體材料改革費（基金）、散裝水泥扶散費、建筑噪聲費、民用衛生設計審查費及各項基金（不包括防洪保安資金）。七是災區農民水毀房屋在原地和政府統一安置異地重建的，按規定免交一切建房收費。

? （四）在全省范圍內深入開展農民建房收費專項整治行動，嚴肅查處向農民建房的各種亂收費。一是要建立目標管理責任制。各級黨委、政府要把整治農民建房收費工作列為當地黨委、政府及有關部門工作考評的重要內容，層層實行嚴格的工作目標考核，要成立由政府分管領導牽頭，物價、國土、建設、財政、林業、監察等有關部門負責人參加的專門的工作班子，制定專項治理方案，確保專項整治工作的成效。二是要堅決取消一批亂收費項目。省物價部門要在組織各地物價部門對涉及農民建房的各種收費逐項目逐標準地進行認真清理的基礎上，會商有關部門，堅決取消各地自行設立的建房管理費、勘察放線費、土地開發費、用地辦證費、農田保護費、宅基地使用費等一批亂收費項目，真正把農民建房中的各種不合理負擔降下來。三是要切實加大對農民建房收費的監督檢查力度。要針對當前農民建房亂收費現象十分嚴重的情況，采取下查一級的辦法，組織開展對農民建房收費的專項大檢查，嚴肅查處各種涉及農民建房的亂收費。各級國土、建設等部門要認真開展自查自糾，切實規范自身的收費行為。要加強督查督辦，督促各地認真執行國家有關政策規定，不折不扣地落實好有關整治和規范農民建房收費的各項政策措施，最大限度地減輕農民負擔。