農業、農村、農民問題始終關系黨和國家事業發展的全局，中共十七屆三中全會專題研究了新形勢下推進農村改革發展問題。這次會義,中央第一次把農村土地管理制度納入了重要工作日程。新一輪農村土地改革的重大突破將集中在農村非農建設用地領域。而宅基地作為非農建設用地的重要組成部分，有望獲得制度性突破。
農村宅基地流轉現狀　　

1.宅基地單獨買賣問題
農村宅基地的性質屬于農村集體所有，按我國現行法律、法規，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但是，對農村宅基地上已建成的住宅是否可以轉讓，國家現行法律、法規沒有明確的禁止性規定，但也沒有明確允許轉讓的規定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。從目前法律實踐來看，各地政府對農民住宅的轉讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地轉讓不可

農村宅基地流轉現狀

　　1.宅基地單獨買賣問題

農村宅基地的性質屬于農村集體所有，按我國現行法律、法規，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但是，對農村宅基地上已建成的住宅是否可以轉讓，國家現行法律、法規沒有明確的禁止性規定，但也沒有明確允許轉讓的規定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。從目前法律實踐來看，各地政府對農民住宅的轉讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地轉讓不可避免，但這些宅基地的轉讓行為并不受現行法律、法規的保護，屬于私下流轉。

2.法律滯后，無法可依

農村宅基地流轉從流轉條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉后土地產權關系的調整等方面，均缺乏明確的法律法規及政策的規定和指導，這一方面增加了管理的難度，另一方面大量宅基地流轉私下進行，擾亂了土地市場的正常秩序。而且自發流轉行為和結果不受法律保護，無法律的約束和保障，當轉讓、出租行為發生后，雙方一旦發生矛盾和糾紛，各執一詞，如果對簿公堂，法院只能依據大法的規定，判處此項交易不成立，從而不分誰對誰錯，一味地維護本村居民(即宅基地使用者)的利益，這在一定程度上損害了承租人或者是買方的利益，助長了村民在處理宅基地交易案件上的無理行為。

3.歧視性制度加劇了城鄉二元分割。

在法律規定上，向來以傾向國有土地為主，嚴格限制農村集體土地的使用和流轉，實質上是對農村集體土地的歧視待遇。城鎮居民對應的是商品房，而農民對應的是宅基地和農宅，商品房可以作為商品在市場上流通交易，而農宅則無法作為資產進入市場經營，明顯體現了城鄉差距與分割。按照目前頒布的《物權法》，農村宅基地只能在村集體內部流轉，尚不允許城市居民或村莊以外的其他居民購買村莊的農民住房，也就是說，農民的宅基地使用權還不能轉讓給城市居民。

農村宅基地流轉對策　　1.設計符合我國現實農村國情的宅基地流轉的法律制度

農村宅基地是農民安身立命之基礎，事關農民的切身利益、農村社會的穩定以及農業的發展，設計一個既符合我國現實農村國情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。農村宅基地上的房屋所有權可以轉讓，意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為“地隨房走”是我國現行法的一項基本原則。建立宅基地流轉法律制度，其核心內容是，在保持農村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農村宅基地流轉的相關規定，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，頒發《集體土地使用證》、《房屋產權證》等證書，允許農村宅基地進入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。

2.做好農村宅基地流轉的基礎性工作。

當前，要加強有關農村土地、住宅建設的法律法規宣傳，公開審批登記手續，公開收費標準，對符合政策規定的農民現有宅基地和房屋發放土地使用權證和房產證，明確農民資產產權和住宅個人財產權，讓農民知道房屋財產有法可依，有章可循。

3.制定宅基地流轉的“放開”政策。

在相關法律正式出臺之前，地方農村宅基地上市流轉可先實行“放開”政策。允許農村宅基地向本集體經濟組織內部或者本鄉鎮范圍內的符合申請宅基地條件的人員，或者外地來此長期從事農業生產的準備在此定居住的人員出租或出賣。其租賃或購買農村宅基地價格由雙方協商確定，由市場機制調節，與現有的國有土地交易市場逐步接軌，以真正體現農村土地的市場價值。

4.積極穩妥地開展宅基地上房屋的他項權利登記。

一般農民最大一筆財產，即是宅基地上的房屋。如何把其潛在價值變成擴大生產的貨幣價值，解決農民發展經濟資金不足的問題，重要途徑就是將其宅基地上的房屋抵押貸款。這與擔保法中“為促進資金融通和商品流通，保障債權的實現，發展社會主義市場經濟”的立法精神是一致的，應當予以支持。為此，要做好房屋權屬登記工作;房屋他項權利登記應采用登記要件主義，要增加必要的登記收件，如要求土地所有者提供同意抵押的證明等。這樣可以最大限度地保證抵押安全，防止出現糾紛。此外，宅基地上房屋他項權登記要盡可能降低收費標準，切實減輕農民負擔。

5.建立合理的宅基地分配機制。

對于新增宅基地可以設計不按戶限定標準，而是規定人均面積上限，超出部分根據有待建立的農村宅基地價格體系規定的地價購買。宅基地流轉過程中獲得的收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應當在國家和集體經濟組織和原宅基地使用者之間進行合理分配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。

6.整理農村宅基地。

清理空置住宅，“一戶多宅”和閑置宅基地。全面開展宅基地登記發證工作，界定宅基地邊界和產權，為宅基地市場提供基礎條件，鼓勵農民向住宅小區集中，提高土地利用效率。

7.結合村鎮規劃，合理組織宅基地布局。

許多宅基地布局雜亂無章，零星分散，土地浪費和亂占現象嚴重，應當鼓勵農民建樓房，配套的宅基地面積上限應作相應調整。實行宅基地有償使用制度，便于對村莊統一規劃、加強管理，改變村落破舊零亂的面貌。

8.明確宅基地合法流轉范圍。

明確農民宅基地的使用權究竟是債權還是物權。如果是債權，永遠處于發包、承包的關系上，是不能流轉的，使用者無權抵押。如果是物權，則可以流轉，要真正保護農民的利益，就要明確其為物權，承認宅基地入市經營。宅基地的所有權仍然屬于集體，但是合法使用者享有租賃權和收益權，可以將農宅入市買賣租賃。農村村民出賣、出租房屋后，不得重新申請宅基地。

9.建立規范的宅基地流轉制度。

合理的農村宅基地流轉制度包括農村宅基地流轉形式、程序及具體登記、管理措施等的具體規定。

10 .建立規范、有序的農村宅基地市場。

隨著社會主義市場經濟體制的建立，土地要素市場也從無到有逐步建立起來，初步形成了土地市場體系的框架，但是對于農村宅基地市場方面卻是一片空白。在新的形勢下，特別是在人地矛盾日益加劇的今天，要完善社會主義市場體系，協調大量潛在宅基地供需，合理利用土地就必須改變農村宅基地的無償使用制度，建立起規范、有序的農村宅基地市場，要以體現宅基地區位環境質量的差異性為核心，形成合理的價格體系，使價格在農村宅基地的有效配置中發揮基礎性作用。