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商品房預售登記備案有什么效力
在商品房買賣中，登記備案是很有必要的。而在商品房的預售中，登記備案就顯得尤為重要。實踐中，很多的購房糾紛就是由于沒有進行商品房的預售備案而引起的。下面，律霸小編就為您整理一下關于預售登記備案的效力問題。
商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。
商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產開發企業不得再將經過預售登記的房屋出售或抵押，如果開發商將經過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。
商品房預售合同登記備案并不是商品房預售合同的生效要件。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要合同義務，雙方接受的除外。”
最高人民法院《關于適用合同法>若干問題的解釋(一)第九條規定，“依據法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。”
商品房預售備案其實就是產生一種物權效力，如果商品房的開發商沒有經過房屋預售買受人的同意擅自出賣房屋的，不能產生物權效力。在商品房買賣中你需要特別注意每一個細節，否者可能產生不必要的糾紛，導致自己的合法權益收到損害。
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