1。買(mǎi)房時(shí)為什么要交土地出讓金？

商品房，開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)，并已按出讓合同約定支付土地出讓金；出售商品房時(shí)，他還將相應(yīng)區(qū)域的土地出讓金計(jì)入房?jī)r(jià)成本，分?jǐn)偨o購(gòu)房者。也就是說(shuō)，買(mǎi)受人已經(jīng)支付了購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的土地出讓金。但是，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房后，不能永久使用土地，因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓受年限限制。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，居住用地最長(zhǎng)出讓年限為70年，工業(yè)用地最長(zhǎng)出讓年限為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最長(zhǎng)出讓年限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。土地使用期滿(mǎn)后，業(yè)主只有重新繳納土地出讓金，才能合法使用土地和房屋。在此提醒購(gòu)房者：購(gòu)房時(shí)應(yīng)仔細(xì)詢(xún)問(wèn)土地使用年限。過(guò)去有購(gòu)房者反映，他在商住樓買(mǎi)了房子，簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)是綜合用地，只能使用50年。

如果買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)了持有土地轉(zhuǎn)讓證的二手房，買(mǎi)受人無(wú)需再付款，因?yàn)槌鲑u(mài)人已經(jīng)支付了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。不過(guò)，在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)的過(guò)程中，還是需要注意土地的使用年限。比如，所購(gòu)房屋原使用年限為70年，出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓時(shí)已使用30年。那么購(gòu)房人拿到房子后只能再使用40年，而不是70年，超過(guò)期限后還要補(bǔ)交房款。土地出讓金的計(jì)算方法是什么？土地出讓金，是指國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者作為土地所有者而征收的土地權(quán)益。以出讓方式取得的土地使用權(quán)發(fā)生出讓、抵押等市場(chǎng)行為的，必須辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金后，方可辦理土地登記。如何計(jì)算土地出讓金？讓我告訴你土地出讓金的正確計(jì)算方法如下：

公式：補(bǔ)地價(jià)（元）=網(wǎng)格點(diǎn)樓面標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)（元/m2）×容積率修正系數(shù)×10%×掛牌房屋建筑面積×年修正系數(shù)

（1）有一個(gè)實(shí)際值成交價(jià)格，且不低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，成交價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。（2）劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

（3）以上方式計(jì)算的土地出讓金金額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按評(píng)估價(jià)格的40%計(jì)算土地出讓金。（四）劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)占地價(jià)的最高比例不得高于60%。按劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)折算為市場(chǎng)地價(jià)，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。你知道嗎