項(xiàng)目開盤之初，開發(fā)商需要對擬選區(qū)域的市場情況進(jìn)行初步分析判斷。

這個判斷可以稱為初步判斷：在城市或區(qū)域內(nèi)開發(fā)相應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，只能從區(qū)域的市場情況和潛力來判斷，不能從項(xiàng)目的微觀角度來分析。并對項(xiàng)目的定位進(jìn)行了宏觀思考。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，各種形式的商業(yè)地產(chǎn)都存在市場成熟度問題：如果某一地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平相對較低，人民收入水平不高，投資者就不能投資大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在這個地區(qū)。

2。項(xiàng)目選址

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址將決定項(xiàng)目的成敗。其實(shí)，并不是所有的地方都適合發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。只有當(dāng)某個地方具備了相應(yīng)的條件，它才能做到。

鑒于商業(yè)地產(chǎn)的功能特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)比普通房地產(chǎn)對區(qū)位和周邊條件的要求更高。住宅小區(qū)和寫字樓的客流量是有限的，但商業(yè)地產(chǎn)的客流量是不同的。隨著經(jīng)營狀況的變化，需要解決的客流將翻番，急劇減少。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客流量翻番時(shí)，項(xiàng)目選址能否適應(yīng)成為一個重要問題。

不同的項(xiàng)目有不同的解決方案。開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)研分析工作，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

3。判斷可開發(fā)規(guī)模

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址完成后，需要根據(jù)具體項(xiàng)目地址分析市場前景和可開發(fā)規(guī)模的可行性。確定項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)、周邊商圈覆蓋人口、可能的客流量、客流量產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

舉例：北京崇文門新世界購物中心一期可租面積7.4萬平方米，二期可租面積4.3萬平方米。第一期工程于1998年投產(chǎn)后，業(yè)務(wù)蒸蒸日上。但二期2000年開盤后，二期長期經(jīng)營狀況較差。管理者最初認(rèn)為是因?yàn)樯唐方Y(jié)構(gòu)不同，但第二階段商品結(jié)構(gòu)調(diào)整后仍然穩(wěn)定，第一階段和第二階段的經(jīng)營狀況都不好。直到最近，第二階段的運(yùn)作才有所改善。事實(shí)上，新世界二期經(jīng)營不善的原因在于對市場規(guī)模的判斷不準(zhǔn)確：2000年崇文門面積不足以支撐10萬平方米以上的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場能夠支撐的開發(fā)規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。

這項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)在分析中采用的方法是：在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，建立相關(guān)的分析模型，根據(jù)對區(qū)域人均零售消費(fèi)的判斷，計(jì)算出項(xiàng)目所在地可能的客流量，計(jì)算該項(xiàng)目可能的零售額，再參考該區(qū)域商業(yè)設(shè)施平均每平方米零銷售額，即可以得出該項(xiàng)目所在地可開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模。你知道嗎