房地產開發具有投資大、周期長、風險高的特點。為了加快房地產融資，盡快收回開發建設資金，提高資金使用效率，實行滾動開發，房地產開發商普遍采用商品房預售的房地產交易形式。但是，商品房預售存在很大的風險和投機，容易損害購房者的合法利益。為規范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保護購房人合法權益，《城市房地產管理法》明確規定了商品房預售許可制度。建設部的《城市商品房預售管理辦法》對房地產開發商取得《商品房預售許可證》的條件也作了具體規定。這些規定包括：

（1）房地產開發商已支付全部土地使用權出讓金，即土地使用權證書。這是為了防止房地產開發商非法占用國有土地或集體土地進行房地產開發和交易，確保購房者購房后能夠獲得所購房屋的全部產權。（2） 房地產開發企業應當持有《建設工程規劃許可證》。房地產開發企業未取得《建設工程規劃許可證》的，其建設項目可能不符合城市規劃要求。嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設。（3） 從提供預售的商品房來看，房地產開發商投入的開發建設資金占項目建設總投資的25%以上，建設進度和竣工交付日期已經確定。這一規定要求房地產開發商要確保房地產開發項目最終竣工，以免影響預售商品房購房者按合同購房的施工進度，同時也防止房地產開發商在土地上炒作牟取暴利。（4） 房地產開發商應當向市、縣人民政府房地產行政主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。此次調控也是為了規范房地產開發商的預售行為。市、縣人民政府房地產行政主管部門在向房地產開發商頒發《商品房預售許可證》時，可以按照上述規定對房地產開發商的商品房預售資格進行審查。（5） 為保障預售商品房購房人的合法權益，房地產開發商還應與購房人簽訂預售合同。當事人應當自合同簽訂之日起30日內，向房屋所在地縣級以上人民政府房屋生長管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記。預售商品房交付使用后，買受人應當持有關證件到縣級人民政府房地產管理部門辦理產權登記。（6） 對未辦理商品房預售許可證、挪用商品房預售資金、按規定辦理備案登記手續的房地產開發商，國家將予以處罰。房地產行政主管部門可以給予警告，責令停止預售，責令辦理手續，吊銷商品房預售許可證，并處罰款。（7） 商品房預售所得用于相關項目建設。（8） 商品房預售中，商品房預售人轉讓其購買的未完成預售商品房的問題，由國務院規定。

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