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寧波
房地產遭遇虛假宣傳如何維權
[活動流程]
2003年底，陳先生被城南某樓盤的廣告感動了。廣告上說，該小區是一個“成熟的社區，有皇家園林、豪華會所、幼兒園、學校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等配套設施。”。雖然這幢樓的價格比該區域其他樓盤每平方米高出近400元，但陳先生羨慕自己完美的家居環境，并于同年12月與該房地產開發公司簽訂了預售合同。今年5月，這棟樓關閉時，陳先生發現除了會所、幼兒園、商店、郵局外，沒有其他配套設施，廣告中的“御園”只是普通的綠化。開發商解釋說，體育館等普通設施將于近期建成，而學校和多功能游泳池則因未經批準而被取消，陳某覺得受騙，起訴開發商，要求其承擔違約責任。
[法律解釋]
本案的法律焦點是開發商在商品房銷售廣告和宣傳材料中作出的承諾是否具有法律效力。在我國民法中，銷售廣告和宣傳品稱為要約邀請，又稱要約誘導，是開發商邀請購房者參與購房行為的一種表現方式。“要約”和“要約邀請”是兩個完全不同的法律術語，其法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下，商品房銷售廣告、宣傳品應當視為具有法律效力的要約。那么，“要約邀請”在什么情況下可以被視為具有充分法律意義的“要約”？它應同時具備以下三個法律條件：
1。銷售廣告、宣傳材料中房屋及相關設施的內容均在商品房開發規劃范圍內，如層高、層距、電梯、車庫、配套設施等。銷售廣告和宣傳材料的說明和承諾的內容應當具體。如“小區綠化率達到80%”、“每個單位配備兩部日本原裝三菱品牌電梯”等。“溫馨家園”、“無限商機”等煽動性語言只是為了造勢，吸引購房者的眼球，因此只能視為要約邀請，不能視為合同內容。銷售廣告和宣傳材料的描述和承諾，即宣傳廣告的內容，影響購房人訂立合同的意圖和房屋的成交價格。
商品房銷售廣告和宣傳材料的內容只要符合這三個條件，即使沒有明確規定，也應視為合同內容。出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告、宣傳中的說明和承諾的，應當承擔違約責任。你知道嗎
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