受房地產(chǎn)政策、貸款審批條件等政策法規(guī)影響，不少不具備購房資格或貸款困難的購房者另辟蹊徑，以他人名義購房。然而，“借名買房”背后存在著巨大的法律風險：“李先生想向朋友貸款買房。他能做些什么來確保將來不會有爭端？針對上述問題，律師給出的答案是：你可以和朋友簽訂協(xié)議，說明你負責購房，只需借用他的名字，同時必須把房產(chǎn)證放在自己手里。另外，你可以和朋友簽訂抵押合同，把你的房子抵押出去，并進行登記，防止他賣掉房子。但這些都不能杜絕今后可能發(fā)生的糾紛，所以你一定要小心。

要以他人名義買房，我們需要知道有這些法律風險。如果名義上的產(chǎn)權人（借名購房的人，而非實際購房人）反悔，而投資者又不能充分證明雙方的委托代理關系和支付購房款的事實，就很難取得產(chǎn)權或收回購房款。銀行發(fā)現(xiàn)實際買受人與貸款人不是同一人的，也可以按照借款合同的有關規(guī)定提前解除合同。但一旦無法獲得貸款，購房就可能出現(xiàn)困難。從名義上的產(chǎn)權人領取房產(chǎn)證到房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給出資人，一種情況是名義上的產(chǎn)權人欠他人的債務無法清償，或者發(fā)生離婚糾紛，房產(chǎn)很可能被查封或拍賣。

另一種情況是名義上的財產(chǎn)所有人中途出事，很可能引發(fā)繼承糾紛。在這種情況下，投資方很難拿到房子，但只能要求對方返還房價和違約金，不能繼續(xù)履行合同，取得房產(chǎn)。如果名義上的財產(chǎn)所有人不誠實，秘密出售財產(chǎn)，而買方（第三方）因財產(chǎn)登記中的信托而購買財產(chǎn)，那么真正的投資者可能無法收回財產(chǎn)。5借名購房合同無效。

如果借名購買的房屋是經(jīng)濟適用房等特殊房屋，借名購房合同一般視為無效。其法律依據(jù)是當事人惡意規(guī)避法律或國家政策，屬于合同法規(guī)定的違法或以法律形式掩蓋無效合同非法目的的情形。即使雙方簽訂書面協(xié)議，向公證機關申請公證，公證機關也不會接受。6權屬轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費即使名義上的產(chǎn)權人沒有違約或違反誠信，將名義上的產(chǎn)權人名下的房屋轉(zhuǎn)讓登記到不動產(chǎn)產(chǎn)權人名下也要承擔相應的稅費。

重要！重要！重要！如何盡可能避免“借名買房”的風險？

首先，明確所購房屋的性質(zhì)

如果所購房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等政策性限制的房屋，最好不要購買，以免發(fā)生糾紛，掏空房款。第二，在簽訂“點名購房合同”時要寫明房屋所有權人，明確雙方的權利和義務一般來說，點名購房人是實際出資人。因此，特別條款如“該房屋由雙方協(xié)商以甲方名義購買，由乙方購買，房屋所有權歸乙方所有，在購房合同中應注明“與甲方無關”的名稱，防止房屋權屬不清給以后的糾紛埋下隱患。第三，借名購買人應當掌握購買手續(xù)材料，并保存足夠的證據(jù)。保管好存折、購貨發(fā)票等投資原始憑證。這樣，一旦名義產(chǎn)權人背棄貸款名下購房合同的約定，貸款名下購房人就可以憑借充分的證據(jù)證明該房屋是以貸款名下購房的，實際房產(chǎn)屬于貸款名下購房人。為防止名義產(chǎn)權人違約，將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，最好在合同中約定，登記買受人不得轉(zhuǎn)讓房屋、遲延轉(zhuǎn)讓房屋、將房屋出售給第三人等；發(fā)生違約的，登記買受人應當承擔相應的違約責任。這樣，雙方嚴格履行借名購房合同，提供了相對充分的法律保障。你知道嗎