受房地產政策、貸款審批條件等政策法規影響，不少不具備購房資格或貸款困難的購房者另辟蹊徑，以他人名義購房。然而，“借名買房”背后存在著巨大的法律風險：“李先生想向朋友貸款買房。他能做些什么來確保將來不會有爭端？針對上述問題，律師給出的答案是：你可以和朋友簽訂協議，說明你負責購房，只需借用他的名字，同時必須把房產證放在自己手里。另外，你可以和朋友簽訂抵押合同，把你的房子抵押出去，并進行登記，防止他賣掉房子。但這些都不能杜絕今后可能發生的糾紛，所以你一定要小心。

要以他人名義買房，我們需要知道有這些法律風險。如果名義上的產權人（借名購房的人，而非實際購房人）反悔，而投資者又不能充分證明雙方的委托代理關系和支付購房款的事實，就很難取得產權或收回購房款。銀行發現實際買受人與貸款人不是同一人的，也可以按照借款合同的有關規定提前解除合同。但一旦無法獲得貸款，購房就可能出現困難。從名義上的產權人領取房產證到房屋產權轉讓給出資人，一種情況是名義上的產權人欠他人的債務無法清償，或者發生離婚糾紛，房產很可能被查封或拍賣。

另一種情況是名義上的財產所有人中途出事，很可能引發繼承糾紛。在這種情況下，投資方很難拿到房子，但只能要求對方返還房價和違約金，不能繼續履行合同，取得房產。如果名義上的財產所有人不誠實，秘密出售財產，而買方（第三方）因財產登記中的信托而購買財產，那么真正的投資者可能無法收回財產。5借名購房合同無效。

如果借名購買的房屋是經濟適用房等特殊房屋，借名購房合同一般視為無效。其法律依據是當事人惡意規避法律或國家政策，屬于合同法規定的違法或以法律形式掩蓋無效合同非法目的的情形。即使雙方簽訂書面協議，向公證機關申請公證，公證機關也不會接受。6權屬轉讓產生的稅費即使名義上的產權人沒有違約或違反誠信，將名義上的產權人名下的房屋轉讓登記到不動產產權人名下也要承擔相應的稅費。

重要！重要！重要！如何盡可能避免“借名買房”的風險？

首先，明確所購房屋的性質

如果所購房屋是拆遷房、安置房、經濟適用房等政策性限制的房屋，最好不要購買，以免發生糾紛，掏空房款。第二，在簽訂“點名購房合同”時要寫明房屋所有權人，明確雙方的權利和義務一般來說，點名購房人是實際出資人。因此，特別條款如“該房屋由雙方協商以甲方名義購買，由乙方購買，房屋所有權歸乙方所有，在購房合同中應注明“與甲方無關”的名稱，防止房屋權屬不清給以后的糾紛埋下隱患。第三，借名購買人應當掌握購買手續材料，并保存足夠的證據。保管好存折、購貨發票等投資原始憑證。這樣，一旦名義產權人背棄貸款名下購房合同的約定，貸款名下購房人就可以憑借充分的證據證明該房屋是以貸款名下購房的，實際房產屬于貸款名下購房人。為防止名義產權人違約，將房屋轉讓或抵押給第三人，最好在合同中約定，登記買受人不得轉讓房屋、遲延轉讓房屋、將房屋出售給第三人等；發生違約的，登記買受人應當承擔相應的違約責任。這樣，雙方嚴格履行借名購房合同，提供了相對充分的法律保障。你知道嗎