案例一經過近6年的裝修和居住，申領房產證的愿望一片空白

2008年，齊某通過哥哥得知劉女士有房子要賣。劉女士說，她已經離婚了，要賣的房產證登記在她名下。她和前夫商量了這筆買賣，并把它作為女兒的撫養費。齊某和劉女士協商出20萬元的價格，先支付19萬元，過戶后再支付剩余的1萬元。雙方口頭會談后，齊某向劉女士支付了19萬元，然后于2009年拿鑰匙裝修入住。6年來，齊某多次催促劉女士辦理過戶手續，但劉女士一直以房產證找不到或丟失為由推卸責任。就這樣，2015年6月，齊某被劉女士的前夫起訴，要求搬出房子。

原來，劉女士與前夫離婚時曾出具調解書，并約定涉案房屋歸前夫所有，但劉女士并未將這一事實告訴齊某。從化法院經審理認為，劉女士與前夫離婚時，法院的調解書明確該房屋歸前夫所有，劉女士無權處分。如果齊某認為劉女士損害了自己的合法權益，可以另案起訴。最后，從化法院于2015年8月判決，齊某自判決生效之日起90日內將房屋騰空給劉女士的前夫。齊某不服提起上訴，二審法院維持原判。法官提醒：房款的支付要謹慎，產權審查是關鍵，購房人在購房前，必須對對方的產權進行審查，在不能判斷其真實性的前提下，可以委托律師對其進行審查房管部門查詢其產權登記情況，并到民政部門調查其婚姻登記情況，以確定婚姻中的房產是否屬于出賣人所有，如果要求對方配偶出示其是否同意出售涉案房屋如為夫妻財產，可向對方支付購房款。

案例二

房屋所有人以全額付款但未轉讓的方式抵押房屋

黃先生于1999年以總價7萬元買下劉先生的房屋。黃先生將房子全部付清，并一直催促劉先生過戶。誰知，3個月后，黃某被告知，劉某將房屋連同自己的商鋪抵押給銀行，貸款30萬元。2001年5月，黃先生和劉先生與銀行達成房屋過戶協議，約定黃先生代替劉先生向銀行還款3萬元，銀行和劉先生配合黃先生辦理過戶。后來，黃某向銀行支付了2萬元，并要求銀行和劉某辦理轉賬。不過，銀行認為劉某還有很多債務要還清，劉某也避而遠之，因此黃某辦理過戶的愿望變得遙不可及。2015年11月，黃先生到從化法院起訴劉先生和銀行。目前，此案正在審理中。法官提醒：

委托公證，確保所有權的轉移。

在二手房買賣過程中，我們要注意的是，除定金等資金外，剩余的主購房款的支付必須以所有權轉移成功為前提，也可以采取公證、存尾的方式。在確保所有權成功轉移后，房屋出賣人有權提取房款。否則，買房人將面臨賣房人二次出售房屋或再次抵押房屋的風險，以致交錢后買不到房子。比如，在本案中，由于賣家劉某欠了不少外債，黃某甚至無法收回這筆錢。案例三：為孩子上學買房，戶籍卻被封殺，齊先生夫婦一直住在工廠的宿舍里。妻子懷孕期間，齊先生看中了林某在房產中介的一套房，為了順利進入幼兒園和孩子出生后套房附近的相應小學。2013年，齊先生通過中介與林先生簽訂協議，并聲明該套房戶籍必須騰退，以方便其家庭遷移。林先生承諾，他家的戶籍從來沒有在這里落戶，并簽署了承諾書作為擔保。齊先生簽了交房合同，但在辦理戶籍時被有關部門告知，房子上有阮某等人的戶口。阮某等人為了搬進來，不得不把戶口遷走。但齊先生不知道阮是誰。

經賣方林先生確認，原來該房屋在林先生之前有一位姓阮的業主，林先生并不知道阮先生及其家人的戶口一直在該房屋上。幾經周折，齊先生聯系了阮某，但阮某說，他和家人戶籍遷出農村后，就不能再遷回原來的農村集體戶口了。他們家在外地沒有房地產，戶籍也不能遷到外地。齊先生夫婦看到孩子要上幼兒園，卻沒有地方買房，于是于2014年底將林某、阮某起訴至法院。該案在廣州兩個法院審理，林某被判罰款2萬元。法官提醒：

戶籍待確認，不要等空嘆結束后再進行二手房交易，買賣雙方要到戶籍部門查詢房屋戶口情況，確定房間是否空置。如果不是空賬戶，就要對原賬戶的期限和地點進行詳細約定。更重要的是，要在合同中明確違約責任，確保糾紛發生后能獲得相應的違約金，甚至可以解除合同，退房。你知道嗎