[案情簡介]

黃某是一個村的村民。1999年，黃先生在自己的宅基地上蓋了一套房子（有宅基地使用證），建筑面積213.2平方米，擁有村鎮房屋所有權證。證書的注冊所有人是黃先生。2001年7月，黃先生與李先生（該村村民）簽訂了房屋買賣協議。協議約定，黃先生將上述房屋全部以6.4萬元的價格出售給李先生，一次性付清。付款后，黃先生將房屋所有權證交給李先生。

協議簽訂后，李先生將房屋款交給黃先生，黃先生開具收據，并將房屋及其村房屋所有權證交給李先生，但未辦理產權過戶手續。由于與黃先生就房屋產權過戶糾紛協商未果，李先生于2013年起訴黃先生，要求黃先生協助辦理房屋過戶登記。在案件審理中發現，房屋所在地屬于集體土地，由黃某所在的村委會經營管理。

[法律解釋]

本案中的協議有效。判斷有爭議的合同是否有效的依據應當是合同法，而不是民法通則。民法通則第五十八條規定了七種無效民事行為，其中第一款第（五）項規定，違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。《合同法》第五十二條第五款規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。也就是說，對原《民法通則》第58條“違法”作進一步解釋，盡可能縮小無效合同的范圍，這符合《合同法》確立的鼓勵交易原則。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第三條規定：“人民法院確認合同效力的，適用合同法施行前成立的合同。合同無效，合同法有效的，適用合同法。”因此，本案應當適用合同法確定訴訟合同的效力。

訴訟合同不違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定為有效。《土地管理法》第十二條規定：“依法變更土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續”，但法律沒有規定合同必須辦理變更登記手續后生效。根據《合同法若干問題解釋（一）》第九條規定，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定合同登記后生效的，當事人未辦理登記手續因此，法院不能依據《土地管理法》的上述規定認定合同無效。實際上，目前農村宅基地和房屋登記的比例很低，更不用說變更登記了。三是土地管理法規定，農村居民建房使用村里原有的宅基地、閑置土地等土地，應當經鄉級人民政府批準。該條例專門針對農村居民的新住房。法律只規定農民建房應當經鄉政府批準，但沒有規定農村房屋銷售也應當經政府批準。因此，法院不能隨意擴大法律解釋范圍，更不能認定買賣無效。而且，《土地管理法》第62條還規定，“出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準”，顯然，法律沒有禁止農村村民出租、出售宅基地上建造的房屋，也沒有對出售行為作出任何限制，但只規定出賣人出賣房屋后不能申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律、行政法規禁止、限制農村房屋銷售。第四，如果認定合同無效，既背離了誠實信用的基本原則，也不符合穩定社會秩序的法律目的。自2001年本案房屋買賣合同簽訂并履行至今，已有十多年的歷史。在此期間，兩家在房屋買賣上沒有任何糾紛。如果確認合同無效，顯然違反了誠實信用的基本原則，應當是惡意抗辯。而且，從穩定社會秩序、尊重公平交易的原則出發，如果允許相關主體隨時無限期地動搖現有的法律關系，對對方是不公平的，這不僅違背了無效合同制度的初衷和立法本意，但也不符合穩定社會秩序的法律目的。你知道嗎