1、 （1）違約金由雙方協商確定，金額不限。一般按一方違約造成的預計損失確定。（2）一方違約后，約定的違約金低于實際損失的，守約方可以向法院起訴，要求增加違約金；約定的違約金高于實際損失的，可以向法院起訴，要求減少違約金。（三）“不超過20%”是指不超過主合同標的物金額的20%，但這只能適用于定金協議。約定定金高于主合同標的物金額20%的部分，法院不予支持。現行立法認為，違約金具有補償性和懲罰性的多重屬性，以補償性為主，懲罰性為輔。這樣，既保護了守約方的利益，又兼顧了違約方的利益，體現了公平原則；違約金的作用是使守約方賠償并實現因對方違約造成的損失或利益損失；相關違約條款主要用于調整當事人之間的利益分配，力求實現公平，主要目的不是懲罰違約者。因此，違約金責任作為一種財產責任，其實質在于先對守約方進行賠償，再對違約方進行處罰和制裁。違約金的形式包括違約金的具體數額和違約金的計算方法。雙方在房屋租賃合同中約定違約金數額的，按約定計算；雙方未約定違約金數額的，按違約賠償金計算。第三，房屋租賃合同的共同違約：

1。在房屋租賃關系中，要求解除租賃合同的一方應當提前一個月通知對方，否則屬于違約（合同另有約定的除外），對方有權要求其支付違約金。租賃合同對違約金有約定（違約金金額由雙方事先約定），按約定的違約金比例支付。

3。如果約定的罰款過高或過低，可以變更。如果約定的違約金超過實際損失的30%，可以認為過高，可以降低。房屋租賃合同中沒有約定違約金。違約金按對方違約造成的實際損失計算，并退還定金和多余的房費。

5。違約金的支付獨立于履約行為，即租金的支付。

6。雙方按租賃合同約定處理，并賠償約定金額。如果協商不成，可以向法院提起訴訟解決。根據《合同法》第一百一十四條的規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

需要強調的是，違約金的數額應由法院或仲裁機構根據當事人的申請進行被動審查。當事人在一審法庭辯論結束前不申請調整違約金的，審判機關不予主動干預。我們認為，為了保險和公平起見，建議在設定違約金比例時設定上限，防止違約責任過大。

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