在經營一段時間后，原告張某以各種理由于2009年8月13日向法院提起訴訟。被告要求確認原告與被告簽訂的轉讓協議無效。被告返還轉租費2萬元，承擔前室裝修費2335元。庭審中，原、被告意見分歧較大，調解未果。在本案審理過程中，對門店轉租合同的效力存在兩種不同意見：第一種意見認為，本案中王某與張某簽訂的門店轉租合同無效。《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人將租賃物轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失；“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”。未經原出租人同意，轉租合同無效，未經旅客同意轉租屬于擅自行為。同時，中國建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也規定，未經出租人同意，辦理登記備案，擅自轉租房屋的，租賃無效，沒收違法所得，并處罰款。本案中，原租賃合同明確約定房屋不能轉租，故王某私自轉租的房屋應無效。第二種意見認為，王某與張某之間的轉租合同是有效的，應當依法予以保護。我國法律沒有規定未經出租人同意轉租房屋無效。《合同法》第224條只賦予出租人未經出租人同意終止原房屋租賃合同的權利。雖然我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定，未經出租人同意并登記，擅自轉租房屋的，租賃無效。然而，《城市房屋租賃管理辦法》只是一部部門規章，不是一部法律或行政法規。其性質只具有行政效力，不具有司法效力。因此，王某與張某之間的轉租合同不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效條件。房屋租賃合同是有效的，應當依法受到保護。作者同意第一種意見。

本案的關鍵問題是承租人是否有權未經原所有人同意轉租租賃合同，未經承租人同意轉租是否必然導致轉租合同無效？《中華人民共和國合同法》第五十二條明確規定合同無效：（一）一方當事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家利益，集體或者第三人；（三）以法律形式掩蓋違法目的；（四）損害公共利益；（五）違反法律、行政法規強制性規定的。在這種情況下，轉租合同是在平等自愿的前提下訂立的，這顯然不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）項至第（四）項的規定。那是不是違反了法律、行政法規的強制性規定？我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。”承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。本條是否意味著承租人無權轉租？法律規定，其初衷是賦予出租人解除合同的選擇權，以保護出租人的利益。為了防止承租人未經出租人同意擅自使用租賃物牟利，擾亂市場價格，也為了防止承租人利用租賃物進行違法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同，轉讓租賃物的占有權、使用權和收益權。承租人取得租賃物的目的也是為了使用和收益。因此，在當事人沒有特別約定的情況下，承租人按照租賃合同取得租賃物后，有使用權和收益權，出租人不得不當干預。因此，轉租不僅是取得收益的一種方式，而且是租賃合同目的范圍內的一種權利，不應否認。有人可能會認為，如果第三人對租賃物造成損害，不利于保護出租人的利益。這種擔心完全沒有必要，因為出租人和承租人之間、承租人和第三方之間都存在合同關系。根據合同相對性原則，第三人對標的物造成損害時，第三人應當向承租人承擔損害賠償責任，承租人應當向出租人承擔損害賠償責任。這種情況與承租人自己使用租賃財產造成損害從而對出租人承擔責任的情況沒有實質性區別。而且，承租人轉租租賃物，只是轉讓占有權和使用權，對出租人的所有權沒有任何影響。通過轉租，第三人可以更好地利用租賃物，充分發揮租賃物的價值。既然轉租在法律理論上是可行的，在實踐中也是有益的，我們為什么要否認它呢？因此，應當認為，出租人和承租人未經出租人同意轉租租賃物，不是擅自處分，而是合法行使收益權。轉租合同應當是有效的合同，只有出租人有權解除其合同，承租人有權解除租賃合同。只有出租人與承租人明確約定承租人在租賃期內不能轉租租賃物的，承租人轉租租賃物違反誠實信用原則，性質惡意，屬于違約行為的，才能視為擅自處分。出租人不承認轉租合同，轉租合同無效。綜上所述，王某與張某簽訂的轉租合同因出租人尚未認可而無效，違反了我國法律、行政法規的強制性規定。雙方取得的財產應當返還。以上為本公司組織的相關資料律師網. 如果你在這個過程中需要律師的幫助，你可以打電話律師網任何時候。你知道嗎