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寧波
如何處理轉租糾紛
【活動流程】
月租2500元，已轉租兩個月。為了擴大空間，王某擅自拆除了與陽臺分隔的墻壁，并將房間與陽臺連接起來。郭某遂找到張某和王某交涉，并提出如果張某轉租時未征得其同意，王某應立即搬走，將房屋恢復原狀并賠償損失。郭某于2006年7月10日起訴張某要求賠償損失，王某的賠償請求無效。在本案審理過程中，對轉租合同的效力存在以下分歧：
一種意見認為轉租合同是有效的。由于郭某與張某簽訂的租賃合同中沒有禁止張某轉租的約定，張某未經郭某同意可以轉租，張某的轉租行為也沒有違約。
另一種觀點認為，如果郭某在租賃合同中沒有約定張某可以轉租，就意味著郭某沒有授權張某轉租，構成擅自處分，轉租合同的效力還有待確定。
法院支持郭某的訴訟請求，判決書生效后10日內，王某搬出郭某位于中山路552號的房屋，張某、王某將房屋恢復原狀并賠償損失。房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋轉租出去的行為。我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據合同法的規定，房屋轉租可以分為合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人經出租人同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租是指承租人未經出租人同意，將房屋轉租給第三人。張某的行為屬于非法轉租。非法轉租很可能對出租人造成損害。例如，在本案中，張某將自己租住的兩室一廳的房屋轉租給王某，王某擅自裝修房屋，造成房屋損壞。由此可見，擅自將房屋轉租的行為是一種無權處分他人財產，很可能給出租人造成損害的違法行為。無權處分，是指未經債權人同意，擅自處分他人財產的行為。張某轉租發生后，郭某同意或者張某取得處分權的，轉租生效；郭某不同意或者張某未取得處分權的，郭某可以要求確認該行為無效。由于法律禁止未經權利人同意將房屋轉租，房屋租賃合同當事人如不特別約定，將成為合同的重要條款。因此，張某擅自轉租的行為構成了根本違約。郭某有權解除房屋租賃合同，他也可以要求張某承擔違約責任。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規定：“在轉租期間，原租賃合同發生變更、解除或者終止的，轉租合同相應變更、解除或者終止。”因此，房屋承租人出租房屋時，他必須看房子的產權證，確定房主是否同意出租房子。只有這樣，才能保證租賃安全，保障承租人的合法權益。你知道嗎
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