二手房交易涉及十多項(xiàng)費(fèi)用你造嗎?

【律霸焦點(diǎn)網(wǎng)】購(gòu)買二手房有哪些手續(xù)費(fèi)，比例是怎樣的?

【律師解答】隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、房?jī)r(jià)的不斷回升，不少投資者將目光投向了二手房交易市場(chǎng)。然而二手房交易需要繳納各種費(fèi)用，包括以下十一大費(fèi)用：

一、營(yíng)業(yè)稅：由賣方承擔(dān)。納稅辦法：1、房產(chǎn)證未滿五年的，需要繳納總房?jī)r(jià)的5.65%;2、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144平方米以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.65%;3、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144平方米以下的不需要繳納。

2011年1月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，通知要求：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

二、個(gè)人所得稅：由賣方承擔(dān)。房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款總金額的1%。若房產(chǎn)滿5年并且為唯一住房的可申請(qǐng)免除。

三、土地收益金：由賣方承擔(dān)。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過(guò)戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。

四、契稅：如果您的房屋面積超過(guò)90平米，不能夠享受國(guó)家契稅優(yōu)惠政策只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān)。

五、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半。

六、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。

七、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

八、核檔費(fèi)：50/宗。

九、貸款擔(dān)保費(fèi)：貸款額的1%。

十、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估值的1.5%。

十一、中介費(fèi)：依照中介公司標(biāo)準(zhǔn)。

二手房買賣記得“查戶口”避免不必要糾紛

【律霸焦點(diǎn)網(wǎng)】在實(shí)際二手房買賣過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶口問(wèn)題呢?

【律師解答】在購(gòu)買二手房的過(guò)程中，為避免發(fā)生戶口糾紛，首先在買房之前應(yīng)做好調(diào)查核實(shí)工作。在簽訂二手房買賣合同之前，購(gòu)房者應(yīng)到房屋所在地派出所對(duì)房屋戶口進(jìn)行核實(shí)。若通過(guò)中介公司介紹的房屋，也可以委托中介公司代為調(diào)查核實(shí)，但應(yīng)讓中介公司出具報(bào)告并加蓋中介公司的公章。

其次在二手房買賣合同中應(yīng)針對(duì)戶口的遷移和違約責(zé)任的承擔(dān)進(jìn)行詳細(xì)的約定。在合同中應(yīng)先確認(rèn)該房屋中是否還存在出賣人或其家人的戶口，或是出賣人上家的戶口。若有，則詳細(xì)約定出賣人應(yīng)于合同簽訂后的約定時(shí)間內(nèi)(最好是在過(guò)戶之前)將戶口遷出。

對(duì)違約責(zé)任地承擔(dān)條款中，雙方可約定若逾期未將戶口遷出，則出賣人應(yīng)承擔(dān)每逾期一天的違約金。也可以在約定出賣人將戶口全部遷出之后再支部該部分的房款。

買賣二手房別只圖省錢要注意“陰陽(yáng)合同”陷阱

【律霸焦點(diǎn)網(wǎng)】什么是陰陽(yáng)合同?簽訂陰陽(yáng)合同有何風(fēng)險(xiǎn)?

【律師解答】陰陽(yáng)合同是指房主和租戶雙方為達(dá)到避稅或其他目的，雙方簽訂兩份不同的合同。向有關(guān)部門(mén)登記時(shí)用一張合同，通過(guò)少報(bào)租金或少報(bào)面積的方式,降低租賃合同標(biāo)的，報(bào)低租金少納稅，稱為陽(yáng)合同。房主與租戶另簽一份合同，作為實(shí)際支付租金的合約并實(shí)際履行，稱為陰合同。

簽訂陰陽(yáng)合同存在非常多的法律風(fēng)險(xiǎn)。

首先，合同效力風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)《公司法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。”《合同法》第56條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，虛假的價(jià)格條款將會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。

陰陽(yáng)合同以虛報(bào)價(jià)格來(lái)逃避國(guó)家稅收或騙取高額貸款屬于損害國(guó)家和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同。

其次，高額稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。由于陽(yáng)合同中的房?jī)r(jià)更低，買受人在購(gòu)買該房屋后再次轉(zhuǎn)手出賣該房屋時(shí)將承擔(dān)高額的個(gè)人所得所等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

再次，雙方反悔的風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)的不斷變化，房?jī)r(jià)的不斷上漲。出賣人很有可能因房?jī)r(jià)上漲主張合同違法要求撤銷的情況。買受人也可能因各種原因要求出賣人以備案價(jià)格驚醒交易，致使將產(chǎn)生不必要的訴訟。

最后，承擔(dān)行政、刑事責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽(yáng)合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)，將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。