大多數(shù)人習(xí)慣通過房產(chǎn)中介購買二手房，而中介公司依托其專業(yè)化的服務(wù)，往往能讓購房者省不少心。

但是和任何行業(yè)一樣，房產(chǎn)中介行業(yè)也存在良莠不齊的現(xiàn)象。如果購房者對(duì)如何簽訂買賣房屋的“居間合同”一無所知，也很容易掉入中介預(yù)設(shè)的陷阱，導(dǎo)致自己權(quán)益受損。

那么，買二手房該如何簽訂“居間合同”，需要留意哪些要點(diǎn)呢?

《居間合同》的作用

由買賣雙方和中介簽訂《居間合同》有兩大作用：

1、確定訂立正式的《房地產(chǎn)買賣合同》的主要條款。

在《居間合同》中要約定買賣合同的主要內(nèi)容，比如房屋面積、位置、總價(jià)，以及房款(定金、首付、貸款等)支付方式、過戶及交房的時(shí)間，并約定簽訂正式買賣合同的時(shí)間。

2、確定上下家與中介的關(guān)系。

在《居間合同》中會(huì)約定上下家支付中介傭金的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)、如果上下家違約致使買賣合同不能履行時(shí)分別對(duì)中介承擔(dān)的責(zé)任等。

由此可看出，《居間合同》實(shí)際上是一個(gè)比較復(fù)雜的合同，既有買賣合同的內(nèi)容又有居間合同的內(nèi)容。《居間合同》實(shí)際上包括了三個(gè)合同：

一是上下家的買賣合同;二是上家與中介的居間合同;三是下家與中介的居間合同。

上下家在日后正式的買賣合同也將依據(jù)《居間合同》條款來簽訂，所以《居間合同》在二手房買賣流程中具有至關(guān)重要的作用。在實(shí)務(wù)中，因《居間合同》而產(chǎn)生的糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于買賣合同產(chǎn)生的糾紛，因此在簽訂《居間合同》時(shí)要特別注意。

簽訂合同的流程

《居間合同》的簽訂程序一般按照以下四步的順序：

1、中介在上下家之間協(xié)調(diào)，并就合同主要條款口頭達(dá)成一致;

2、中介持《居間合同》讓下家先簽署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司蓋章的“意向金收據(jù)”;

3、中介再持下家簽署好的《居間合同》交由上家簽署。

如果《居間合同》有上家委托中介保管定金的條款，則須讓上家再簽署一份《定金保管確認(rèn)書》。如《居間合同》中沒有上家委托中介保管定金的條款，則將下家所交的“意向金”交給上家，讓上家出具《定金收據(jù)》;

4、中介再持上家出具的《定金收據(jù)》交給下家，下家將中介出具的《意向金收據(jù)》還給中介。

下家要特別注意：幾乎所有的《居間合同》中都約定了下家交給中介的是意向金，但一旦上家對(duì)《居間合同》予以簽署并收受了“意向金”，那么“意向金”就變?yōu)椤岸ń稹绷恕?/p>

“意向金”與“定金”雖然指的是同一筆錢，但法律性質(zhì)完全不同。

“意向金”相當(dāng)于“訂金”，允許反悔而不用承擔(dān)責(zé)任。“定金”則不允許反悔，如果買方?jīng)]有正當(dāng)理由毀約則會(huì)失去定金。同理，上家收受定金后如果沒有正當(dāng)理由反悔不賣，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

視情況約定買賣條件

根據(jù)上家有無抵押、是否需要用下家的首付還貸、下家是否貸款等情況，在《居間合同》中應(yīng)約定不同的買賣條件，不同買賣條件中雙方要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。

實(shí)際操作中通常有以下六種買賣條件：

1、上家沒有抵押，下家也不貸款，房款全部用現(xiàn)金支付。這種情況比較少見。

2、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家要貸款。這種情況一般也較為少見，因?yàn)樯霞彝ǔ６夹枰孟录业馁Y金來還貸。

3、上家有抵押且要用下家首付還貸，下家不貸款。這種情況較多。

4、上家有抵押且要用下家的首付還貸，下家要貸款。這種情況最多。

5、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家不貸款。這種情況較少。

6、上家無抵押，下家要貸款。這種情況也較多。

總的來說，下家要特別注意上家有貸款且要用下家首付還貸的情況，確保首付款不被上家挪用。

對(duì)戶口遷出作約定

原住戶的戶口問題是購買二手房后常常遇到的，如果對(duì)戶口問題這么約定“甲方若不按時(shí)將戶口遷出造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。”實(shí)際上非常缺乏操作性。

但是，許多居間合同就賣方戶口逾期遷出的違約責(zé)任問題，都作了類似的約定。

戶口遷出問題之所以不能按上面這樣的約定，理由如下：

第一，目前法院認(rèn)為戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)的行政管理職權(quán)，對(duì)起訴要求戶口遷移的案件目前均不受理，下家無法強(qiáng)制要求遷出戶口，唯一能做的是追究上家的違約責(zé)任;

第二，上家不及時(shí)將戶口遷出而給下家造成的損失難以量化，因此應(yīng)當(dāng)在合同中約定不及時(shí)遷出將上家的違約責(zé)任予以細(xì)化，使之更有操作性。

防止對(duì)方違約

《居間合同》中已確定了買賣合同的主要條款，也會(huì)約定在簽訂《居間合同》幾日內(nèi)應(yīng)當(dāng)簽訂正式的《買賣合同》，但很多糾紛就產(chǎn)生于這一階段。主要原因在于房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，一方毀約的話能得到更大的利益，因此，要么明確表示不簽買賣合同，要么就以各種借口故意拖延，甚至有的要求在買賣合同中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內(nèi)容，以此達(dá)到毀約的目的。

如果有跡象表明對(duì)方準(zhǔn)備違約，一定要注意形成有利于自己的證據(jù)，具體步驟如下：

1、要在《居間合同》約定的時(shí)間到簽約地點(diǎn)(如中介公司)等候?qū)Ψ剑绻麑?duì)方未如約前來簽買賣合同，或者雖然來了但最終未簽訂合同，則下家應(yīng)要求中介公司出具對(duì)方不在約定時(shí)間簽約或提出不合理要求造成不能簽約的《證明》或者《備忘錄》。

2、向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，指出由于對(duì)方未按約定時(shí)間簽約已構(gòu)成違約，根據(jù)合同的約定給對(duì)方簽約寬限期，要求對(duì)方在該期限內(nèi)簽約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

下家應(yīng)將書面通知復(fù)印留存，將原件掛號(hào)寄送給對(duì)方，如無對(duì)方地址可寄到中介公司轉(zhuǎn)交。

3、在寬限期規(guī)定的時(shí)間到簽約地點(diǎn)如中介公司，再次要求中介公司出具《證明》或者《備忘錄》，證明對(duì)方未來簽約或者雖然來了但最終未簽訂的原因。

這樣基本形成了對(duì)方違約的證據(jù)，可以向?qū)Ψ阶肪窟`約責(zé)任。

如何應(yīng)對(duì)變相違約

一方如果有正當(dāng)理由造成買賣合同不能簽訂，雙方應(yīng)當(dāng)解除《居間合同》，由賣方退還定金，雙方互不追究違約責(zé)任。