一、公平原則

補充協議條款的制定并不是房地產商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護自身利益的合法權利。任何發展商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補充協議都有可能是違背購房者意愿的，在法律上是無效的。因此，開發商在要求購房者簽訂補充協議時，應對其內容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時，有的開發商對于合同約定的裝修材料裝修標準的改變，只是明確了告知購房者的義務，而對于改變后的質量、價格、檔次、環保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認的權利，這在實際上已經嚴重損害了購房者的合法利益。一旦出現問題，極易使買賣雙方產生糾紛。

開發商制定的補充協議往往有失公正

所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當事人預先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。

格式條款合同的特征是：

(1)格式條款合同文本是由一方當事人預先制定的。

(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細節性。

(3)格式條款合同的內容具有完整性和定型化的特點。

(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優勢地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。

二、合法原則

雙方簽訂的補充協議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內容合法，才能得到法律的保護。

在實際交易中，開發商在起草補充協議時，有時為了迎合或是滿足個別購房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自“許配”，從而損害了其他購房者的利益。例如，一家開發商在銷售寫字樓時，購房單位提出了一個條件，即將寫字樓的外墻使用權歸該購房單位無償使用。開發商明明知道外墻使用權歸所有購買寫字樓的業主，開發商個人沒有任何承諾的權利，但是，為了促進銷售，在沒有得到其他業主同意的情況下，開發商便同意了這家購房單位的要求，并將此條款寫入補充協議。事后可想而知，由于合同約定的該內容損害了其他人的合法利益而導致此項內容無效。

購房人簽訂補充協議時有權伸張合法權益

我國《合同法》第39條明確規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補充協議時，有權要求賣方對相關條款進行解釋說明。

《合同法》第41條規定：當對格式條款的理解發生爭議時，應當按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應當采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優勢地位。因此，在簽訂補充協議時，購房者完全有權利要求在平等協商的基礎上，對補充協議加以修改和補充，充分維護自身的合法權益。任何開發商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補充協議，在法律上都是無效的。

三、注意事項

1、廣告和售樓書中的有關內容。消費者入住時發現房子有些地方與當初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關內容加入合同，產生糾紛時可以作為消費者投訴的有利證據。2003年6月生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護購房人利益，規定將開發商就商品房規劃范圍內的房屋及相關設施所做的具體明確的、并且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內容。開發商如果違反這樣的內容，應當承擔違約責任。

2、補充協議中一定要注明因開發商違約造成退房的違約責任。由于開發商原因導致消費者退房的事很多。但也僅限退房，對開發商如何“補償”要求的不多。開發商違約致使退房，負些賠償也是應該的，因為這種“賠償”和消費者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導致誤工等，開發商可以不負違約責任，但卻不可作為開發商推脫責任的借口。

3、對物業服務所達到的標準也應注明。物業服務是辦完入住手續后才發生的事實，與業主當初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產生糾紛。在合同中注明要求及責任，對雙方都有利。

商品房買賣合同不能把所有內容規定完整，也很難具體、明確。制定補充協議應依照以下三個原則進行：

一是細致：包括三方面內容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質量、面積、配套設施及社區環境等方面內容加以明確;最后是對可能產生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入協議。

二是違約責任：訂立補充協議時，應該注意權利與義務的對應，每一項義務都意味著責任，每一個責任都會產生違約對應的后果。

三是舉證責任：購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權利的，所以補充協議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規定由開發商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。

如何通過一份公平合理的補充協議充分維護買賣雙方的合法權益，在房地產交易中具有舉足輕重的意義。因此，為避免制定無效條款，雙方在簽署補充協議時，應根據《合同法》中關于有效合同的規定，來擬定合法的合同條款。另外，雙方在簽訂購房合同和補充協議后，在合同履行期間，如果雙方出現新的協議內容或需要對原來簽訂的內容協議變更，均可通過補充協議的形式予以約定。

簽署補充協議的雙方應熟知房地產的相關知識和法律規定，還要了解一些該物業的基本情況和特點，明確自己應當享有哪些權利和承擔哪些義務。因此，建議雙方最好能聘請房地產專業法律人士對合同進行審查，提供咨詢意見。