二手房買賣在房產交易中很常見，而且容易出現合同糾紛的也很多，有些人為了避免出現糾紛后對自己不利，而采取了秘密錄音的形式，那這二手房買賣合同錄音證據的效力在法律上是如何規定的呢?

在二手房買賣合同糾紛中，由于二手房交易的環節多，雙方簽訂的買賣合同的有些細節約定不明，合同履行的很多環節需要雙方同時到場辦理才能完成，雖然是一方的合同義務，但如果另一方不配合，也很難完成。比如交納首期款是買方的義務，但如果賣方不配合做首期監管手續，買方就無法完成首期監管。如果賣方不配合就應該是賣方違約，一旦引起糾紛，賣方當然不會承認自己的原因導致買方無法向貸款銀行辦理首期監管，而且有可能反咬是買方自己不去交納首期款。在中介和銀行作為第三方都不愿提供證據的情況下，只能當事人自己來舉證。

在筆者代理買方的一個二手房買賣合同糾紛中，賣方有涉案房屋在內的三套房一起抵押在銀行為他人擔保貸款，二手房買賣合同中約定賣方現金贖樓，賣方贖樓過程中銀行不同意只贖涉案房屋，要求提前還款三套一起贖。賣方由于沒有資金贖樓，在我方做資金監管時不提交資料和帳號，導致我方無法辦理首期監管。由于沒有賣方地址，中介又拒收我發出的催辦繼續履行合同的律師函，所以我只得讓買方和賣方交涉時做了個電話錄音，錄音中賣方承認因沒辦好贖樓的事暫時先不辦首期監管。

我方向法院起訴賣方違約，本案開庭質證時，當質證到這份錄音證據時，主審法官當庭訓斥我方說：“錄音證據不能作為證據使用，如果社會中時時刻刻都在錄音，使人們生活在不安全的環境中！”法官的觀點立即使我方處于不利地位，法院最終以原告舉證不能為由沒有支持我方要求違約方支付違約金的訴訟請求。

最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱《證據規定》），其中第68條規定：“以侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定的方法取得的證據，不能作為認定案件事實的依據。”第69條規定：“下列證據不能單獨作為認定案件事實的依據：……（三）存有疑點的視聽資料；……”第70條規定：“一方當事人提出的下列證據，對方當事人提出異議但沒有足以反駁的相反證據的，人民法院應當確認其證明力：……（二）物證原物或者與物證原物核對無誤的復制件、照片、錄像資料等；（三）有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料或者與視聽資料核對無誤的復制件；……”上述條款確認了有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料的證明力。

那么，秘密錄音活動是合法取證行為，還是非法取證行為？通過秘密錄音活動所獲得的證據是合法證據還是非法證據？

根據《證據規定》第68條規定，筆者認為：1、以侵害他人合法權益方法（如侵害他人的隱私權、名譽權等）取得的證據不能作為證據使用；2、以違反社會公共利益或社會公德的方法取得的證據不能作為證據使用；3、以違反法律禁止性規定的方法（如將竊聽器、針孔攝像頭安裝到他人住所進行竊聽偷拍、監聽）取得的證據，不能作為證據使用。

本案原告提交的未經被告同意私自錄制的電話錄音無疑對本案起著決定性的因素，是原告訴訟成敗之關鍵。顯而易見，這次錄音對被告不利，被告當然不可能同意，如果同意錄音就不會承認自己違約的事實。雖事先未征得對方同意，但該證據在取得方法上未采取強迫、威脅等非法手段，也未違反我國其他有關禁止性規定，同時原告采取該方法的起因是其保護其權利的一種自我救濟，未對被告的合法利益造成侵害，在該證據不存在剪輯等非法成分下，符合最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第68條的規定，且與其它證據形成佐證，故對其證據效力應予以認定。