2001年8月，北京某娛樂(lè)有限公司與北京某建筑集團(tuán)公司簽訂《北京市建設(shè)工程施工合同》，約定：由建筑公司承建娛樂(lè)公司場(chǎng)地工程，工期100天，工程款500萬(wàn)元。合同簽訂后，建筑公司如期完工，娛樂(lè)公司支付工程款100萬(wàn)元，并用自有房產(chǎn)抵債400萬(wàn)元，雙方簽訂了抵債協(xié)議；之后，娛樂(lè)公司將抵債房產(chǎn)交付給建筑公司但未辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。2002年4月，建筑公司將娛樂(lè)公司告上法庭，請(qǐng)求支付工程款400萬(wàn)元。法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的抵債協(xié)議合法有效，權(quán)屬變更登記不是合同生效的要件。判決：駁回建筑公司訴訟請(qǐng)求。以房抵債的合法性債務(wù)人將自有房屋作價(jià)沖抵債務(wù)的行為，并不為法律所禁止，因此，屬于合法行為，當(dāng)受法律保護(hù)。以房抵債的實(shí)質(zhì)仍然是房屋轉(zhuǎn)讓，因此，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)手續(xù)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定。本案中，娛樂(lè)公司將自有房屋沖抵其對(duì)建筑公司的債務(wù)，并作了交接，該行為不應(yīng)當(dāng)因?yàn)闄?quán)屬未變更而無(wú)效。權(quán)屬變更登記與房屋轉(zhuǎn)讓合同生效的關(guān)系根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記。言下之意，未經(jīng)登記，受讓人不能取得房屋所有權(quán)，抵押權(quán)人不能取得抵押權(quán)；但是，雙方訂立的轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同并非必然無(wú)效，只要符合合同法生效條件規(guī)定，合同的效力并不受到登記與否的影響。實(shí)際上，權(quán)屬登記僅僅是轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同履行中的一環(huán)，它發(fā)生在合同生效之后。理論上對(duì)該問(wèn)題的分歧一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，權(quán)屬登記作為合同生效的要件；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，權(quán)屬登記是合同履行的內(nèi)容，不應(yīng)當(dāng)左右合同生效。我認(rèn)為，后者更具有說(shuō)服力，也更加有利于穩(wěn)定交易秩序；同時(shí)，不以登記為生效要件，更加體現(xiàn)合同法當(dāng)事人意思自治的原則。辦理房屋權(quán)屬變更登記應(yīng)提交的材料新建、翻建和擴(kuò)建的房屋，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和建筑圖紙；購(gòu)買(mǎi)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證；受贈(zèng)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書(shū)和契證；交換的房屋，須提交雙方的房屋所有權(quán)證、雙方簽訂的協(xié)議書(shū)和契證；繼承的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、遺產(chǎn)繼承證件和契證；分家析產(chǎn)、分割的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)單或分割單和契證；獲準(zhǔn)拆除的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證和批準(zhǔn)拆除證件。證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，禁止不署作者姓名轉(zhuǎn)載與抄襲；聯(lián)系電話：13718017337）