(一)執行異議之訴的概念及涉及房產查封的相關法律規定

執行異議之訴，是指在執行過程中當事人和案外人對執行標的實體權利存有爭議，請求執行法院解決爭議而引起的訴訟，主要分為案外人停止執行之訴和申請人許可執行之訴兩種類型。在司法實踐中，審查涉及房屋查封方面的執行異議之訴最常用的法律規定是最高院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條及《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條。其中《查封規定》第17條的規定內容前文已經列明，在此不再贅述;《異議復議規定》第28條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

(二)法院審查房產查封執行異議案件構成要件分析

通過上述法律條文的內容，可以總結得出在涉及房屋查封的執行異議之訴案件中，法院審查申請人的請求是否成立，主要考量標準就是案件情況是否同時滿足以下四個構成要件的要求，注意必須是同時滿足，缺一不可。

1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。在我國，關于房屋物權的變動實行“債權合意加登記”制度，所以，物權能夠合法變動的前提是以物權變動為內容的債權合同的成立并且有效。《城市房地產管理法》第41條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式”。基于法律的強制性規定及經濟生活中涉及大額標的且關乎住房的交易當簽訂書面合同的一般社會觀念，同時也為法院甄別真實買受人提供依據，所以對抗法院執行查封而保護物權期待權的首要條件就是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，而且關于合同的版本當優選網簽標準合同文本，以便于審查具體的簽約時間及增加可信度。

2、在人民法院查封之前已經合法占有該不動產。首先，買受人的物權期待權之所以要保護，是因為買受人已經為取得物權履行了一定義務并進行了一定外觀公示;其次，占有該不動產的行為必須發生在查封前，在查封后占有的，受查封效力所及，不得對抗債權人。同時要求在查封前占有不動產，也是為了減少被執行人與第三人惡意串通的可能性。這里涉及一個關鍵的問題，那就是對“占有”的理解。由于理論上對物的占有可以區分為直接占有和間接占有，鑒于間接占有的公示從外觀上難以判斷占有人，按照形式審查的原則難以判斷，所以，這里的占有應當做狹義理解，即應當理解為買受人直接占有。以房屋查封執行異議之訴為例，法院賦予申請人以物權期待權對抗執行查封權的內在價值目標當是對于滿足公民基本生活居住權的特殊保障功能的實現，所以，在此情形下關于占有的理解當是狹義的直接占有，并實際入住使用。如果是在接收房屋后委托他人進行裝修、租賃給第三人使用或者空置，這幾種情形下，貿然提出執行異議之訴，便會面臨很大的訴訟風險，前文的案例已經說明。

3、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行。在價款支付上，和《查封規定》第17條要求交付全部價款不同，《異議復議規定》第28條對于買受人按照約定支付部分價款并且在人民法院指定的期限內將剩余價款交付執行的，也納入保護范圍。從實踐中看，相當一部分不動產買賣所涉金額較大，當事人之間多約定分期付款，案外人雖僅支付部分款項，但系按照合同約定的進度支付，如其將剩余價款按照人民法院指定的期限交付執行，不影響債權受償，自然沒有拒絕保護的道理。另，關于剩余價款的支付，是按照人民法院要求的時間，而非按照合同約定的期限執行，如此規定，體現出執行權作為公權力對被執行人與第三人之間民事權利進行適當的干預，對被執行人與第三人進行了適當的利益平衡。

4、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。實踐中，常見的可歸責于買受人自身的原因主要有以下情形：(1)對他人權利障礙的忽略，如忽視不動產上設定的抵押權登記而不進行及時的處理;(2)對政策限制的忽略，如明知自身不符合購房條件仍然簽訂購房合同而無法過戶;(3)消極不行使要求過戶登記的權利，如存在對方違約后不積極催促過戶登記或者為避稅而故意不辦理登記的;(4)已方的違約行為，如未按合同約定支付房款或者其他違約行為而導致過戶延遲。

另外，關于買受人的是否存在過錯的問題，當考慮合同的全部履行過程，前文案例中法院的思考因素及角度給我們提供了清晰的參量標準，總的原則就是要求買受人要履行誠信善良合理限度內的注意義務，在合同履行過程中不存在與常理不符的行為，否則便不能獲得法律的特殊保護。

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