怎樣認(rèn)定名稱(chēng)與內(nèi)容相矛盾的合同

案情簡(jiǎn)介：

2003年12月，李某與陳某簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》。合同約定，陳某購(gòu)買(mǎi)承租李某自建房屋一棟，購(gòu)買(mǎi)承租期限為常年，陳某享有常年使用權(quán)，直至該房屋被征用或拆除為止，房屋產(chǎn)權(quán)面積歸陳某所有。協(xié)議簽訂后，陳某給付李某人民幣280000元，李某出具的收款收據(jù)上載明為房款。現(xiàn)雙方就合同的性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，李某訴至法院。

法院判決：

法院認(rèn)定李某與陳某簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

律師說(shuō)法：

那么李某與陳某簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》，性質(zhì)到底屬于什么?應(yīng)從以下四個(gè)方面來(lái)看：

1該《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)定合同性質(zhì)既要看合同名稱(chēng)，更要看合同內(nèi)容;當(dāng)合同內(nèi)容互相矛盾時(shí)，要根據(jù)合同中是否有特別約定以及當(dāng)事人的實(shí)際履行情況，綜合認(rèn)定合同性質(zhì)。

2、雖然該《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》名稱(chēng)與內(nèi)容之間互相矛盾，但協(xié)議中特別約定了“房屋產(chǎn)權(quán)面積歸陳某所有”。該約定的含義已經(jīng)改變了合同的性質(zhì)，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)。

3、該《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》的履行情況是認(rèn)定協(xié)議性質(zhì)的重要因素。協(xié)議簽訂后，陳某給付李某人民幣280000元，李某出具的收款收據(jù)上載明為房款。按照人們?nèi)粘５纳罱?jīng)驗(yàn)來(lái)分析判斷，房款顯然不同于租金。前者體現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)，后者體現(xiàn)了租賃合同性質(zhì)。

4、從交易習(xí)慣來(lái)看，如果是租賃合同的話，租金一般是按月、季度或年分期結(jié)算，而不是一次性結(jié)算完畢。再者，租賃的最長(zhǎng)期限為20年，不可能約定為常年。

綜上，根據(jù)該《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》的特別約定及實(shí)際履行情況，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該《房屋購(gòu)買(mǎi)租賃協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

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