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寧波
買賣合同中未明確履行順序的怎么辦
案件簡介：原被告簽訂房屋買賣協議后，原告仍有部分房款未付，被告也一直未交付房屋，也未辦理過戶登記手續。
2010年1月4日，兩被告與原告簽訂一份房屋買賣協議，協議約定房屋地址、面積、價款等，并約定原告于簽約當日付購房款20萬元，余款17萬元在過戶時一次付清;雙方同意于2011年11月由被告將上述房屋正式交付給原告。協議簽訂當日，原告支付給被告丁飛購房款20萬元。合同簽訂后，雙方簽訂補充協議，約定其中一被告向原告借款共計95000元，此款抵扣房款。
另查明，兩被于2011年11月前已將房屋的二樓交付于告原告使用，一樓至今未交付給原告，也未辦理房產過戶手續。
(案例索引：(2012)海民初字第0840號)
裁判結果：當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行，一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。
上述房屋買賣協議及補充協議是基于雙方真實的意思表示，合法有效，雙方應按照協議約定全面履行自己的義務。但房屋買賣協議對產權過戶時間未作約定，僅約定在過戶時原告將余款一次性付清，根據合同法規定，雙方應當同時履行協議約定義務。
律師說法：同時履行抗辯權的成立條件及其效力。
在上述案件中，爭議的焦點在于房屋買賣協議中雙方是否構成同時履行抗辯權以及同時履行抗辯權的效力問題。合同是合同雙方所遵循的依據，但合同也存在著漏洞，法律的部分作用就是為了明晰雙方責任，填補合同遺留下來的問題。我國《合同法》規定，當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行的要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。而同時履行抗辯權也有其成立的條件：1、須因同一雙務合同互負債務;2、雙方互負債務均已屆清償期;3、須對方未履行債務或為提出履行債務;4、對方的債務是可能履行的。在本案中，原、被告所簽訂的房屋買賣協議對于雙方的履行的約定相對模糊，在法律上并不能判定應當由誰先履行。因此根據《合同法》的規定，應為同時履行，而且雙方的給付金錢及辦理過戶手續的義務符合同時履行抗辯權的條件。因此協議中，雙方的債務應當同時履行。而同時履行抗辯權屬于延期的抗辯權，其不能消滅對方的請求權。如果合同一方要求相對方履行義務，其必須同時履行其相對義務。但正因如此，如果合同一方享有同時履行抗辯權，在對方未同時履行的前提下，其無需負擔遲延履行的責任。
以上就是小編為大家整理的有關問題進行的解答。同時履行抗辯權的產生就是為了解決在合同中并沒有約定履行順序的情況下，一方在向對方為對待給付之前應當如果處理的問題。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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