違約責任約定過低能否進行二次修改

【案情】

謝某購買了某房地產公司在本縣河東新區開發的店面一間，并簽訂了《商品房買賣合同》，店面總價30萬元，謝某以按揭貸款的方式付款，合同中還約定：房屋2011年2月25日前竣工，屆時房地產公司應當將經驗收合格的店面交付買受人謝某，如果出賣人房地產公司逾期交房的，則應當向買受人謝某支付違約金。后房地產公司2012年4月1日才交房，謝某以按合同約定的違約金不足同等地段同等面積店面租金為由，訴至法院，要求調高違約金標準，以彌補損失。對于合同已經約定了違約金但是合同約定的違約金過低，守約方可否要求調高存在分歧。

【分歧】

第一種意見認為，根據我國《合同法》第114條第2款的規定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加。本案中約定的逾期交房違約金低于店面的租金，所以本案的違約金依法可適當調高。

第二種意見認為，謝某和房地產公司已就違約金有約定，并且合同是雙方意思自治原則的體現，合同合法有效，無履行不能的情形。所以應當遵守合同，本案中的違約金不可以調高。

【管析】

實踐中，對違約金的數額能否調整以及以什么標準調整是一個爭議很大的問題。本案的焦點是，在房地產公司構成合同違約的情況下，謝某以合同中已約定了的違約金比實際的租金損失低為由請求調高是否應當支持。本文作者同意第二種觀點，認為本案中的違約金不應當增加。

合同應當遵循自由原則，違約金作為民事責任的一種，它是由當事人協商確定的。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。謝某和房地產公司在商品房買賣合同中已經對逾期交房約定了違約金的計算方法。本案房地產公司遲延交付店面，違反了合同約定，構成違約，應當承擔違約責任。那么其所承擔責任的范圍原則上應依當事人的約定。

《合同法》第113條規定的一方不履行義務給另一方造成損失所支付的賠償額包括合同履行后可獲得的利益，這條適用的前提是當事人在合同中沒有約定的情形，而本案中謝某和房地產公司對于違約金是有約定的?！逗贤ā返?14條第2款規定的約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加，該法條中的低于造成的損失，根據合同法的相關解釋，應當是指低于造成的實際損失，實際損失包括財產的損毀、減少或者滅失等產生的費用。

根據以上分析，對于違約金是否可以調整的標準是：合同中約定了違約金的，當事人主張提高的部分又是造成的實際損失的，則可以就約定的違約金與實際損失之間的差額為調高的標準進行調高;合同中沒有約定違約金的，則損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。而本案中謝某與房地產公司已經就違約金有約定，并且謝某主張的損失不是實際損失，只是一種預期的利益，預期利益具有不確定性，對于預期利益的賠償沒有事實和法律依據，法院不應當予以支持。

綜上所述，本案中的違約金不能要求調高。

上述知識就是小編對“違約責任約定過低可為可以二次修改”問題進行的解答，依據合同法的規定，違約金遠低于實際造成的損失時，損失人可以向法院請求提高，也可以簽訂補充協議重新約定。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。