1、征收土地的補(bǔ)償
《土地管理法》第四十七條規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。
“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。”
另外,根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條的規(guī)定:“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。
“征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專(zhuān)款專(zhuān)用,不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。”
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定:“省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶(hù)的原則,制訂土地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法。”
根據(jù)上述法律法規(guī),對(duì)征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用總結(jié)如下:
1)包括四項(xiàng):土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
2)土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有,但是要求主要用于被征地農(nóng)戶(hù)。
3)征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。其具體歸屬要根據(jù)不同的情況來(lái)判斷。
4)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。
2、征收宅基地及地上房屋的補(bǔ)償
1)宅基地。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,宅基地屬于“其他土地”中的建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”。另外,“征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。”但是在實(shí)踐中,如果參照耕地的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定這兩項(xiàng)費(fèi)用,實(shí)在是太低了。因此,國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》,要求制訂征地區(qū)片綜合地價(jià),之后又發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》,對(duì)此進(jìn)一步強(qiáng)調(diào),力求解決征地工作中存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價(jià)、隨意性較大等比較突出的問(wèn)題。然而,即使這樣,隨著時(shí)間的推移和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,區(qū)片地價(jià)已經(jīng)變得落后和不合理。因此可以利用“不降低農(nóng)民生活水平”的原則來(lái)與征收方進(jìn)行協(xié)商。
2)農(nóng)村房屋
農(nóng)村房屋是按照地上物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹!秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》規(guī)定:“住房拆遷要進(jìn)行合理補(bǔ)償安置。征地中拆遷農(nóng)民住房應(yīng)給予合理補(bǔ)償,并因地制宜采取多元化安置方式,妥善解決好被拆遷農(nóng)戶(hù)居住問(wèn)題。在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū),主要采取遷建安置方式,重新安排宅基地建房。拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋,還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。”可見(jiàn),房屋補(bǔ)償和戶(hù)口沒(méi)有關(guān)系。
說(shuō)到這里,可能有讀者會(huì)困惑了。所以我們要區(qū)別兩個(gè)概念:補(bǔ)償和安置。補(bǔ)償和安置經(jīng)常放在一起,但是這二者是有區(qū)別的。補(bǔ)償是對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)救措施,安置則是對(duì)產(chǎn)權(quán)人及家庭成員的生活和居住保障。在農(nóng)村房屋拆遷的補(bǔ)償中,與戶(hù)口基本上沒(méi)有關(guān)系,而有一定關(guān)系的主要是要求安置的權(quán)利,也就是獲得免費(fèi)安置面積或者平價(jià)購(gòu)買(mǎi)安置房的權(quán)利。針對(duì)安置的問(wèn)題,地方政府可能會(huì)制定一些規(guī)章和政策,而更多的則是存在于具體的補(bǔ)償安置方案當(dāng)中。
對(duì)于農(nóng)村土地和房屋的補(bǔ)償和安置,還有很多其他問(wèn)題,比如戶(hù)口的遷出和遷入、承包地的調(diào)整和分配,以及離婚和結(jié)婚導(dǎo)致戶(hù)口變動(dòng)等等,可謂紛繁蕪雜。要厘清這一問(wèn)題并非本文所能涵蓋,而要處理和解決相關(guān)的補(bǔ)償安置問(wèn)題,也非普通人所能勝任。如果您在征地拆遷過(guò)程中遇到與戶(hù)口相關(guān)的問(wèn)題,最好還是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的拆遷維權(quán)律師幫助您處理,以防自己的合法利益受到侵害。
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