農村違規(guī)建房處理程序

一、基本概念

所謂農村違規(guī)建筑，是指未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，在農用地或者農村建設用地上進行建設，擅自動工興建的各種建筑物。

二、違法建筑表現(xiàn)形式及其性質

1、在農用地上建造的建筑物。

顧名思義，所謂“農用地”就是直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

在未辦理農用地轉為建設用地前，擅自在農用地上建造房屋的，明確為相關法律所禁止，屬于違法建筑。相關的法律規(guī)定如下：

《土地管理法》第三十六條第二款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”

《森林法》第十八條第一款規(guī)定：“進行勘查、開采礦藏和各項建設工程，應當不占或者少占林地;必須占用或者征用林地的，經縣級以上人民政府林業(yè)主管部門審核同意后，依照有關土地管理的法律、行政法規(guī)辦理建設用地審批手續(xù)，并由用地單位依照國務院有關規(guī)定繳納森林植被恢復費。”

《草原法》第三十八條規(guī)定：“進行礦藏開采和工程建設，應當不占或者少占草原;確需征用或者使用草原的，必須經省級以上人民政府草原行政主管部門審核同意后，依照有關土地管理的法律、行政法規(guī)辦理建設用地審批手續(xù)。”

2、在農村建設用地上建造房屋

農村建設用地包括村民宅基地,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施及公益事業(yè)用地。

(1)、非本村村民或者非本村村辦企業(yè)，需要使用農村土地的，應當先走國家征地手續(xù)，將土地性質變?yōu)閲型恋兀⑷〉脟型恋厥褂脵嗪螅娇稍谠摰貕K上建設，否則該建筑就屬于違法建筑。

(法律依據(jù)：《土地管理法》第四十三條)

(2)、本村村民或者本村村辦企業(yè)，在不符合土地利用總體規(guī)劃、未取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的情況下，在農村建設用地上建造的房屋屬于違法建筑。

(法律依據(jù)：《土地管理法》第六十三條)

三、建造違法建筑的行政法律后果

當事人在無土地規(guī)劃、準建手續(xù)的情況下，在農村土地上建造房屋，違反了相關法律規(guī)定：

(1)縣級以上人民政府土地行政主管部門(國土資源局)可以實施的行政處罰。

依據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，縣級以上人民政府土地行政主管部門(國土資源局)有權實施以下行政處罰：

①限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施、恢復土地原狀;

②對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施;

③可以并處罰款;

(2)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可以實施的行政處罰。

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

四、行政機關進行行政處罰的程序

按照《行政處罰法》相關規(guī)定，行政機關進行行政處罰的程序為：

(1)、立案。

(2)、調查取證。

(3)、作出處罰決定前，告知當事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據(jù)，并告知當事人依法享有的權利。

(4)、當事人可以進行申辯，行政機關進行復核。行政機關不得因當事人申辯而加重處罰。

(5)、聽證(非必經程序)。

①告知當事人聽證的權利。行政機關在對違法行為調查終結，擬作出停產停業(yè)、吊銷許可證和執(zhí)照、較大數(shù)額罰款的行政處罰的，應當履行告知當事人聽證權利的義務。

②聽證內容告知。當事人在3日內提出聽證要求的，行政機關應當在聽證舉行7日前書面通知當事人舉行聽證的時間、地點、主持人等事項。

(6)、審查和決定。

(7)、決定處罰(包括決定行政處罰、不予行政處罰、移送司法機關)。

(8)、送達。行政機關應當在宣布行政處罰決定后當場將行政處罰決定書交付被處罰人;被處罰人不在場的，應當在7日內將行政處罰決定書送達被處罰人。

(9)、結案。

五、違法建筑建房人權利的救濟途徑

(一)違法建筑在被行政主管機關定性之前，依法應受到保護

按照物權法的基本原理，除了無主財產之外，只要有物存在，就必然存在著物權。就違法建筑而言，在被行政主管機關確認為違法建筑之前，已經被違法建筑的所有權人實際控制著，因則違法建筑的所有人享有著對該違法建筑的實際的占有、使用、收益的權利。這種權利，是基于對建筑材料的合法占有而享有的，故法律應當予以適當?shù)谋Ｗo。

任何部門在未經規(guī)劃部門對建筑進行合法性認定前，私自強制拆除，必然侵害所有權人的權利，所有權人有要求私自強拆行為人給予補償。

(二)違法建筑的拆除一定要按照法律程序規(guī)定，任何違反法律規(guī)定的拆除都是可以抵制的。

違法建筑的所有權人應嚴格核查拆除單位是否按照法律程序對自己的違法建筑進行拆除;如拆除單位未按照程序進行拆除，所有權人完全可以拒絕違法拆除。同時，拆除單位盡快拆除違法建筑的目的是為了達到推進與自己利益關系的工程進展等目的，違法建筑的所有權人只要按照法定程序行使自己申請復議的權利等等，必然可以使拆除單位的進展放緩，這樣就能為違法建筑所有權人爭取得到談判、補償?shù)臋C會。

怎樣拆除

對于農村違法建筑，政府可以限期拆除。如拒不自行拆除，縣級政府俯依法強制拆除或者申請法院強制拆除。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。

《土地管理法》第八十三條依照本法規(guī)定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除;對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔。