房屋抵押權(quán)對抵押權(quán)人的效力也就是抵押權(quán)人在取得房屋抵押權(quán)后所擁有的權(quán)利。總的來說，房屋抵押權(quán)人有如下幾項(xiàng)權(quán)利：房屋抵押權(quán)的次序權(quán)，房屋抵押權(quán)的處分權(quán)，房屋抵押權(quán)的保護(hù)權(quán)，房屋抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

當(dāng)房屋上存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，前一次序的抵押權(quán)因清償?shù)仍蛳麥鐣r(shí)，后次序之抵押權(quán)能否依次升進(jìn)?這在國際上主要有兩種立法原則：一為次序升進(jìn)原則;一為次序固定原則。由于我國《擔(dān)保法》未規(guī)定抵押權(quán)的次序變化原則，學(xué)者間對我國未來之物權(quán)法將采取何種次序變化原則存在諸多爭論。采次序固定原則者認(rèn)為：優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的固有效力，后次序的抵押權(quán)人只能在先次序抵押權(quán)人優(yōu)先受償后剩余的抵押物價(jià)值中受償，而且先次序抵押權(quán)人的優(yōu)先受償價(jià)值范圍常會(huì)因利息、違約金、損害賠償金的增加而擴(kuò)大，所以后次序抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，因擔(dān)心自己所設(shè)定的抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能完全實(shí)現(xiàn)，大都對債務(wù)人加設(shè)了比較苛刻的條件，如果法律允許后次序抵押權(quán)在先次序抵押權(quán)消滅時(shí)進(jìn)升其位次，則使債務(wù)人徒然隨了比較苛刻的條件，而抵押權(quán)人則獲得了其不應(yīng)得到的份外利益，這對抵押人而言，十分不公平。

故基于民法公平正義觀念，以及為了平衡各方當(dāng)事人利益，應(yīng)采次序固定原則。[5]我卻不以為然，首先次序固定原則有違抵押權(quán)不可分性之法理。前面已經(jīng)談到，抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)，其本質(zhì)在于支配抵押物的交換價(jià)值，而抵押物的交換價(jià)值不能脫離抵押物而存在，如抵押權(quán)次序固定，實(shí)際上是將先后次序之抵押權(quán)支配的交換價(jià)值予以分割并固定，這顯然與抵押物交換價(jià)值可變的現(xiàn)實(shí)不符，也為抵押權(quán)的效力及于整個(gè)抵押物、抵押權(quán)人得就抵押物的全部行使抵押權(quán)之法理所不容。其次，次序固定原則有違重復(fù)抵押之初衷。如前所述，法律應(yīng)允許抵押人就抵押物進(jìn)行重復(fù)抵押而不只是余額抵押，允許重復(fù)抵押的目的在于充分利用抵押物的交換價(jià)值和使用價(jià)值，并促進(jìn)資金融通和市場交易，也使抵押物的經(jīng)濟(jì)效用得以充分發(fā)揮。而抵押權(quán)次序的固定，不利于抵押人對抵押物交換價(jià)值的充分利用，有損于抵押物的使用價(jià)值，因?yàn)楹蟠涡虻盅簷?quán)人會(huì)因先次序抵押權(quán)次序之固定而降低利用該抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的信心，從而不愿意接受后次序抵押擔(dān)保，以致影響抵押人利用抵押物交換價(jià)值融通資金，抵押權(quán)次序固定只能使重復(fù)抵押的效用陷入尷尬境地。由此，我主張未來之物權(quán)立法應(yīng)采抵押權(quán)次序升進(jìn)原則。