新買的房子遭開發商抵押了怎么辦

開發商為了銷售順利，隱瞞已抵押的事實，將房子賣出，是一種欺詐行為，這種買賣合同無效。根據《司法解釋》，買受人可以請求返還已付購房款及利息，并賠償損失，要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。必要的話，可以向法院起訴追究開發商的責任，你沒有按時辦理備案的違約金也可以讓他一起付了。

如何避免風險?

1、買房時，開發商會提供《商品房預售許可證》，上面有一欄專門寫抵押情況的，如有抵押，在備注中會有詳細的說明，一定要看仔細!

2、買房子是大事，不要怕麻煩!買房前，可以到房管部門進行查詢，因為在建工程要辦理抵押，需要到房管部門進行登記。同時，如果是買了在建的抵押了的房子，要注意資金監管的事情。

3、購房者在購房過程中，除了查詢，還要注意及時網簽并備案。如果是房子出現了除在建工程之外的抵押或者是查封，系統里都有記錄，是網簽不了的，購房者可以及時發現并避免損失。

4、實踐中，許多開發商轉讓已經抵押的房地產時未經抵押權人書面同意，在辦理《房屋所有權證》時，房地產管理部門發現《國有土地使用證》上已有抵押記載，造成辦理產權過戶出現障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權證》。

此處要劃!重!點!因此，為了規范購房法律關系，減少甚至杜絕糾紛，從保護購房者利益的角度出發，較好的辦法是在《商品房買賣合同》補充協議中增加如下條款：

①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處位置的土地使用權進行抵押，否則，買售人有權無條件退房并要求出賣人承擔賠償責任。

②買受人有權在取得《房屋所有權證》之前的任何時間，要求出賣人提供《國有土地使用證》，以便及時了解該項目的抵押情況。

往外賣的房子還能進行抵押嗎?

首先我們要知道，商品房抵押這個這個行為其實是被允許的。根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。換句話說，開發商如果缺錢的話就會向銀行進行抵押，而且這種抵押的房子也可以出售的。

只是需要開發商按照正常的程序進行。根據有關法律規定，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。所以一般必須滿足兩個條件：一是通知抵押權人并經其同意。二是如實告知買受人。

商品房抵押的后果是什么?

重復抵押

在建工程抵押具有期權性質，在具體操作中容易出現原在建工程抵押尚未解除，登記機關就為按揭貸款進行抵押登記的情況。

一些開發商為盡快完成工程建設，用在建工程作抵押向銀行申請貸款，同時為加速資金的回籠，在未經抵押權人的同意且未告知購房戶的情況下，將已設立抵押的在建工程預售給購房戶，且銷售所得價款并未向抵押權人清償債權。

這種重復抵押增加了交易的不確定性，不僅購房者權利得不到保證，也為房地產行政主管部門的預售管理、權屬登記帶來很大隱患和糾紛。

權益沖突

房地產開發商常常將建設工程包給施工企業，因建設資金投入量大，開發商有時會出現無法及時結清施工企業工程款。當開發商還不起錢的時候，這個房子就會被拍賣，然而國家法律為保護承包人和農民工的利益，規定了建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

此外，土地管理部門收取土地出讓金的權利也優先于銀行的抵押權。如果納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。

綜合來說就是，如果開發商資金運行出現問題，房子被拍賣，那么業主將會是最后一個被補償的角色;如果開發商資金運行良好，能夠如期償還銀行借款，則對購房人購房及后續房產證的辦理不會產生影響。

抵押房難以貸款不能簽訂正式合同

現在很多開發商因為有資金壓力，所以把銷售后的房子仍然作為在建工程抵押給銀行貸款，甚至把房子直接作為抵押物來貸款當開發資金，而業戶雖然已經交納了房款，但因開發商和銀行之間的債務關系沒有處理清，再次辦理貸款業務肯定是不行的，也是違反銀行和銀監會制度的，同時，抵押房不能簽訂購房合同，也不能辦理產權登記。

后果雖然很嚴重，但是網友們不要悲傷的太早哈，因為開發商的抵押行為也會被監管的。被抵押房子的售房款會放入相關部門的監管賬戶，定向用于歸還抵押貸款，防止被開發商挪作他用。如果沒有進行監管，那你也就只能一臉懵逼的在風中凌亂了。

在買房前，與其事后維權，不如在事前就防范、避免這種風險的發生，以減少后期的各種可能產生的麻煩。如果你還有其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網專業的律師。