本案為什么沒有適用定金罰則?購房人在認購書中應當如何簽訂定金條款?這一典型案件給人們以有益的啟示。

預付款、訂金、押金等也可成為定金

目前在商品房買賣過程中，當購房人選中自己滿意的樓盤，與開發商達成購房的初步意向后，開發商通常都要求與購房人簽訂認購書。這些認購書一般都對商品房的具體位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納的預付款、定金、押金或訂金。一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買賣雙方在認購書中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，系因購房人違約造成，則訂金、押金不退還;如系因開發商違約，則應雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時訂金與押金均屬于定金的性質，應認定為購房定金。

購房定金屬于立約定金

從實踐中看，認購書起到為購房人預留房號，保證簽訂商品房買賣合同的作用。盡管認購書的性質在法理上還存在爭議，但一般認為，商品房認購書與商品房買賣合同相當于預約合同與本約合同的關系，即預約合同是為簽訂本約合同而訂立的。而通過認購書中定金條款的設定，來約定雙方在一定期限內簽訂商品房買賣合同這一本約合同的權利義務，正是對當一方出現締約過失時，對于無過錯的另一方的有效補償。因此，從這個意義上說，購房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。

何時適用定金罰則

何時適用定金罰則呢?對此，實踐中存在著兩種不同的觀點。一種觀點認為，只要購房人不與開發商簽訂商品房買賣合同，就違反了認購書的約定，開發商就可以沒收定金;另一種觀點則認為，只要購房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購房人即履行了認購書中的簽訂本約的義務，如果開發商不同意購房人提出的簽約條件，導致合同無法簽訂，則開發商應當雙倍返還定金。筆者認為，這兩種觀點都有失偏頗。按照第一種觀點，開發商可以隨意提出各種有利于自己的補充協議，只要購房人不能接受，開發商就可堂而皇之地沒收定金，這也是實踐中開發商動輒沒收購房人定金的主要原因。按照第二種觀點，則會出現只要購房人前去售樓處簽約，即使購房人漫天要價，開發商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違公平和誠實信用的合同法基本原則，不利于房地產交易市場的健康發展。因此，筆者認為，定金罰則的適用應當符合公平、誠信的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”