(一)文件的外型。
“文件外型須予人以該文件載有足以影響當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象,否則相對(duì)人收到該文件根本不予閱讀,使用人之提請(qǐng)注意即不充分。”(見劉*宗著《定型化契約論文專輯》第8頁(yè),三民書局1988年版。)也就是說(shuō),訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì),認(rèn)識(shí)到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點(diǎn),則其中的條款不能被視為訂入合同。如:銷售商在廣告中登載"房一售出,概不退換",在房屋圖紙上標(biāo)注"本公司對(duì)因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問(wèn)題不承擔(dān)任何責(zé)任",在辦公地點(diǎn)張貼的寫有"對(duì)非因本公司原因造成的延期交房,本公司不承擔(dān)任何責(zé)任"內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購(gòu)房者明了其性質(zhì),因此如果雙方在書面合同中并沒(méi)有特別說(shuō)明其為合同的一部分,則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。
(二)提請(qǐng)注意的方法。
提請(qǐng)注意可以采取個(gè)別提請(qǐng)注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中,應(yīng)以個(gè)別提請(qǐng)注意為原則,除非特別情況,售房方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款,否則,視為未盡到提請(qǐng)注意義務(wù)。
(三)清晰明白的程度。
即提請(qǐng)注意所使用的語(yǔ)言文字必須清晰,明白,不得使用含糊不清的語(yǔ)言文字,否則,不得作出對(duì)相對(duì)一方不利的解釋。如果在合同中的免責(zé)條款所使用的字體過(guò)小、打印不清,或位于合同書中不易被注意的位置,也不能認(rèn)為是清晰明白。
(四)提請(qǐng)注意的時(shí)間。
免責(zé)條款必須在合同訂立之前出示,提請(qǐng)注意也必須于合同訂立之前完成,如果是在合同訂立之后出示,除非相對(duì)人予以認(rèn)可,否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項(xiàng)的規(guī)定,即屬此類情況,除非購(gòu)房者予以認(rèn)可,否則,不能成為合同組成部分。
(五)提請(qǐng)注意的程度。
提請(qǐng)注意應(yīng)達(dá)到一般人能理解的程度。如果免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語(yǔ),訂立者應(yīng)作出解釋。
在商品房預(yù)售中,一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同,或稱標(biāo)準(zhǔn)合同,合同內(nèi)容固定,適用于所有購(gòu)房者。購(gòu)房者對(duì)合同內(nèi)容只能表示同意或不同意,沒(méi)有更多的協(xié)商余地。如訂立合同,對(duì)其中的免責(zé)條款也只能接受。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式合同中更為嚴(yán)格的提請(qǐng)注意義務(wù)。法院在審理此類案件時(shí),應(yīng)對(duì)其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。
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