按份共有房產的產生

按份共有房產產生原因主要有：

(1)聯合蓋建。二人或二人以上，根據約定，按一定比例，共同出資、出物、出力依法興建房屋。或者一方出資、出物、他方出力，或者一方出資，他方出力，共同出物等，房屋建成之后，按照事前商定比例分配。

(2)合資購買。共有人按出資比例分享房屋的所有權。

(3)共同繼承。遺產中的某些房屋，既不能分給一人，又不能實行分割分配時，只能將房屋分成若干份由各繼承人按份繼承，從而在他們之間形成了按份共有房產。它可以是等份，也可以是不等份，但各人分得的份額是明確的。遺產分割前的共有關系是共同共有關系。

(4)共同受贈。指多人共同接受贈與或遺贈房屋。以上按份共有房產不同于共同共有房產，辦案中務必分別處理。

按份共有房產按份共有房產的處分

按份共有的各個共有人有權處分自己的份額;但在轉讓時，其它共有人在同等條件下，有優先購買的權利。由此可知，按份共有房產處分房產時，無須取得其它共有人的同意，但公開轉讓時應告知其它共有人。我們常見的房產處分是抵押和轉讓。按份共有人只能就自己的份額進行抵押，無須征得其他共有人的同意，也無須告知其他共有人。當債務無法清償要實現抵押權時，如果采取協議轉讓方式處分抵押物，則共有人應告知其他共有人，其他共有人有優先購買的權利。如果采取拍賣等公開方式處分抵押物，則價高者獲得抵押物。此時，受讓人與原按份共有人繼續共有該房屋。

但是，有一種比較特殊的按份共有房產即合伙企業房產，其處分不同于一般的按份共有房產。根據《合伙企業法》，合伙企業成立時，合伙人可以以其所有的房產作為出資入伙。合伙人的出資為合伙企業的財產，企業的房產由全體合伙人共同使用和管理。處理合伙企業的財產必須經全體合伙人同意，合伙人以其在合伙企業中的房產份額出資的，必須經其他合伙人一致同意。由此可見，如果合伙人各自出資共同購買房產，則他們按份共有房產，但房產應登記為合伙企業所有。可以這么理解：形式上，該房產為企業房產：但實質上，該房產由各合伙人按份共有。但這種按份共有房產的表現形式與處理方式與通常意義上的按份共有有著很大的不同之處，這種合伙企業房產的權屬登記在此不作深入討論。

按份共有房產按份共有房產的登記

除了夫妻婚后房產是共同共有外，其它共有均應為按份共有;當然，夫妻也可以約定按份共有。按份共有如果沒有約定的，則視作等額按份共有。按份共有的房屋應由共有人共同申請登記，所提供的主要收件如合同、發票、申請書都應體現共有人。由于共同共有與按份共有具有本質區別，因此，辦理登記時，為將等額按份共有與共同共有區分開來，必須在登記系統內作相應的注記。另外，由于按部位共有是份額明確到具體部位的一種特殊的按份共有形式，因此，也應在電子登記冊上予以注記。權屬登記既要尊重申請人的意志，明晰各自的產權，也要遵循權屬登記管理規則。只有這樣，才能達到保護權利人的合法權益和維護正常的市場秩序的雙重目的。

在辦理權屬登記時，一處房屋會存在既有按份共有、又有共同共有的情形。如父子共同購買房屋，沒有約定份額，則我們認定父與子各占50%份額：作為婚后財產，母親與父親應共同共有這50%的份額;如果父子約定各占30%和70%，則母親與父親共同共有30%的份額。

在辦理第一次權屬登記時就確定共有狀態(按份還是共同)以及共有人占有的各自份額可以為將來處分房產帶來許多便利，簡化下一次權屬登記的手續。如盡管按份共有和共同共有都頒發共有權證，但在明確按份共有后，按份共有人之一辦理自己份額的房產抵押登記時就只要提供自己持有的房產證或共有證，無須提供其它共有人的證件。

當共同共有房產轉為等額按份共有房產時，我們將它作為變更登記;如果共同共有房產轉為非等額按份共有時，我們將它作為轉移登記，但是計算費用時應將共同共有視作等額按份共有，等額部分作變更登記，差額部分作轉讓登記;反之亦然。例如，夫妻婚前按出資額(30%和70%)共有的房產即按份共有房產在婚后欲轉變為共同共有房產，辦理權屬轉移登記時，可將房產的30%按變更登記收費，20%按轉移登記收費，這是比較合理的處理方法。

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