投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。

新會計準則頒布以前，在企業會計業務上沒有單獨劃分為投資性房地產。房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，按存貨進行處理，在“出租開發產品”這一科目進行核算;企業用自有的固定資產對外出租的，按固定資產核算;企業對外出租自用的土地使用權，按無形資產進行核算。而新會計準則對出租性房地產進行了統一規范，將對外出租的房產、對外出租的土地使用權以及持有并準備增值后轉讓的土地使用權，統一劃分為投資性房地產，在“投資性房地產”科目進行核算。從而將投資性房地產與企業自用的廠房、辦公樓等固定資產以及房地產開發企業作為存貨而準備對外出售的房地產區分開來。

二、投資性房地產的范圍

按《會計準則第3號—投資性房地產》的規定，企業應劃入投資性房地產進行核算的包括了以下范圍：

(一)已出租的土地使用權

已出租的土地使用權是指企業將自有的土地使用權，以經營租賃的方式對外進行了出租。

但以下兩種情況不屬于投資性房地產：

1.計劃用于出租而尚未出租的土地使用權

2.將租入的土地使用權又對外出租

(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權

企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業已經取得的并準備將來增值后再轉讓的土地使用權。因為這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的定義，所以應劃分為投資性房地產。

但按國家有關規定認定的閑置土地不屬于投資性房地產。

(三)已出租的建筑物

已出租建筑物，是指企業將擁有產權的建筑物以經營租賃的方式對外進行了出租。

三、投資性房地產的初始計量

投資性房地產按照成本進行初始計量。

1.外購的投資性房地產

對于外購的房地產，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能確認為外購的投資性房地產。

(企業購入的房地產如果自用一段之后再用于出租和資本增值的，屬于投資性房地產的轉換，投資性房地產的轉換將在本章第三節進行介紹。)

外購投資性房地產的成本包括買價、相關稅費和可歸屬于該資產的其他支出。

【例6-1】2007年3月，甲企業計劃購入一棟寫字樓用于對外出租，3月15日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃合同，約定自寫字樓的購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業，租期3年。4月5日甲企業實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元，假設不考慮其他因素。甲企業在4月5日購入寫字樓后應作如下會計處理。

如果采用成本模式進行后續計量，會計分錄如下：

借：投資性房地產——寫字樓1200

貸：銀行存款1200

如果采用公允價值模式進行后續計量，會計分錄如下：

借：投資性房地產——寫字樓(成本)1200

貸：銀行存款1200

上述兩筆分錄都是按照成本對投資性房地產進行初始計量，區別是：在按公允價值進行后續計量的情況下，在初始計量時，投資性房地產科目增加了一個“成本”項目或三級科目。因為在公允價值模式下，在將來后續計量時投資性房地產還有一個“公允價值變動”項目或三級科目，投資性房地產科目的這兩個項目要分別進行反映。而按成本模式進行后續計量則不存在公允價值變動項目，也就無需單獨設置“成本”這一項目或明細科目。

2.自行建造的投資性房地產

房地產開發企業自行建造或開發的房地產，只有在建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自建房地產確認為投資性房地產。

(如果在建成后不同時開始出租或用于資本增值，應先確認為固定資產、無形資產或開發產品。自租賃日起再轉換為投資性房地產。投資性房地產的轉換將在本章第三節進行介紹。)

自行建造或開發的投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

【例6-2】甲房地產開發公司于2007年2月初開始開發一棟商品性寫字樓，2007年10月，甲公司預計寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，約定該寫字樓完工達到預定可使用狀態立即租賃給乙公司使用，租期為10年，2007年11月1日該寫字樓完工達到預定可使用狀態，工程全部造價為900萬元。乙公司于2007年11月1日正式起租。

甲房地產公司應于2007年11月1日做如下會計處理：

如果采用成本模式進行后續計量，分錄如下：

借：投資性房地產——寫字樓900

貸：開發成本——房屋開發(寫字樓)900

如果采用公允價值模式進行后續計量，分錄如下：

借：投資性房地產——寫字樓(成本)900

貸：開發成本——房屋開發(寫字樓)900