無(wú)證或權(quán)利受限二手商品房“交易”的有效救濟(jì)途徑

現(xiàn)實(shí)生活中，即便是全國(guó)性的知名房產(chǎn)中介公司，對(duì)于上文所列四種情況下的二手房交易中，仍普遍直接采用《房屋買賣合同》方式簽約，其無(wú)效的后果的明確和嚴(yán)重的。那么是否上文所列四種情況下的二手房，在任何條件下所簽訂帶有轉(zhuǎn)讓目的的協(xié)議都是無(wú)效的?答案是否定的，即通過(guò)某種特定的形式，雙方簽訂的合同不是無(wú)效合同。

在工作實(shí)踐中，筆者采用三種方式處理這個(gè)問(wèn)題：

第一種處理方式：簽訂附生效條件買賣合同

即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢，并解除抵押后具備上市交易條件時(shí)，雙方的買賣合同才生效。

根據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。這種處理辦法實(shí)際上雙方的合同并未生效，不是無(wú)效合同，待條件成就時(shí)合同生效，生效后即具備了過(guò)戶條件，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方可順利交易。

第二種處理方式：先簽署房屋買賣的預(yù)約合同，即意向協(xié)議書(shū)

說(shuō)明待房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，具備過(guò)戶條件后，雙方再根據(jù)該預(yù)約合同的約定，簽署《房屋買賣合同》。

為避免日后簽訂正式合同時(shí)，雙方對(duì)合同內(nèi)容協(xié)商不一致，最好將正式買賣合同的主要條款全都寫(xiě)入預(yù)約合同中。由于雙方日后還得正式簽訂一份合同，故本方式比第一種方式增加了一道程序，也同時(shí)增加了交易不成的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

第三種處理方式：將原房屋買賣合同中買方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給新買方，即變更原合同的買方主體。

賣方將其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買方，賣方將轉(zhuǎn)讓情況通知開(kāi)發(fā)商，并辦理轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)、登記手續(xù)，具體是到房屋行政管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，變更原合同的買方主體為新買方。

法律依據(jù)是我國(guó)《合同法》第七十九條等條款款關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定(見(jiàn)附一)。這樣就使雙方的轉(zhuǎn)讓行為完全合法有效。但存在一個(gè)事實(shí)上的難題，即法律法規(guī)規(guī)定雙方的轉(zhuǎn)讓行為需辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)，這就涉及到第三方的開(kāi)發(fā)商是否同意配合辦理變更登記手續(xù)即，以及第四方的房地產(chǎn)管理部門是否批準(zhǔn)該變更?實(shí)踐中，這兩方很難配合或批準(zhǔn)，要完成變更的難度較大。還有一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于貸款的賣方來(lái)說(shuō)，未還清貸款之前銀行要同意轉(zhuǎn)讓才可以，因此這種轉(zhuǎn)讓還可能涉及到第五方，這樣轉(zhuǎn)讓的難度加大，事實(shí)上這種轉(zhuǎn)讓的操作方式完全合法，但能變更成的非常少。

另外，為了避免不必要的糾紛，非常有必要在鑒于條款中寫(xiě)明房產(chǎn)的現(xiàn)狀(避免一當(dāng)事人以不知情為由，借以毀約)，在正文中約定房產(chǎn)最終確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)，以及付款辦法、賣方對(duì)房產(chǎn)權(quán)利的瘕疵擔(dān)保條款、權(quán)屬登記辦法、房產(chǎn)及資料交接和權(quán)利轉(zhuǎn)讓條款等內(nèi)容。另外，由于需要較長(zhǎng)期的配合與聯(lián)絡(luò)，為了便利交易和聯(lián)系，還有必要辦理出賣方的委托公證手續(xù)，并約定聯(lián)絡(luò)通迅方式。如果還有其他的問(wèn)題，歡迎致電律霸網(wǎng)。