一、摘要：

房產(chǎn)證糾紛這類問題一般都較為棘手，那么發(fā)生了糾紛應(yīng)該怎樣解決，又該如何維護(hù)好自己的合法權(quán)益呢?讓我們看看律師對(duì)于房產(chǎn)證糾紛的分析吧。

發(fā)生房產(chǎn)證糾紛要怎么解決呢?法院在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)時(shí)，房產(chǎn)證被視為最重要的依據(jù)，但房產(chǎn)證并不是房產(chǎn)證糾紛中的唯一證據(jù)。有些單位或個(gè)人出于逃債或減繳契稅等目的，以親屬或員工的名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如果雙方?jīng)]有形成書面協(xié)議，日后一旦產(chǎn)生糾紛，真正的產(chǎn)權(quán)人不受法律保護(hù)。即使雙方存在協(xié)議，如房產(chǎn)登記和房產(chǎn)證書無法撤銷，真正的房屋產(chǎn)權(quán)人也很難得到法律保護(hù)。

不過，房管部門辦理房產(chǎn)證只需對(duì)形式要件進(jìn)行審查，對(duì)房屋取得過程無需也無義務(wù)進(jìn)行審查，法院在進(jìn)行房屋確權(quán)時(shí)，只以房管部門所登記的房產(chǎn)證作為確權(quán)的依據(jù)，在房管部門登記符合法律規(guī)定、房產(chǎn)證無法撤銷的情況下，忽視了房產(chǎn)取得的過程，仍以房產(chǎn)證為準(zhǔn)進(jìn)行確權(quán)，這等于是放棄了民事審判的權(quán)利。

二、房產(chǎn)證糾紛——具體規(guī)定：

(一)房產(chǎn)證糾紛由開發(fā)商原因造成的

勤于查詢：購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國(guó)有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。

認(rèn)真查驗(yàn)文件：簽約前可以查驗(yàn)“國(guó)有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國(guó)有土地使用證》”。

簽好《購(gòu)房合同》：《購(gòu)房合同》中要有專門條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。

1.房產(chǎn)證糾紛中關(guān)于初始登記

(1)建議范本

“出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”

(2)日期的確定

對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。

(3)退房違約金的確定

不超過100%即可。

2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記

(1)建議范本

“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：

(1)雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

(2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。)

(3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用元人民幣(大寫)。

2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。”

(2)日期的確定

對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。

(3)退房違約金的確定

不超過100%即可。

不簽不合理的委托書

很多開發(fā)商要求購(gòu)房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。

這種不合理的委托購(gòu)房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”因此，不管購(gòu)房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

三、房產(chǎn)證糾紛——解約與索賠

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。

1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無法取得房屋。

(二)購(gòu)房者本身原因造成的

對(duì)于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時(shí)溝通，及時(shí)解決矛盾，避免長(zhǎng)期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。

對(duì)于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時(shí)繳納，因?yàn)槔U納上述稅費(fèi)是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時(shí)取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)繳納，并及時(shí)將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機(jī)構(gòu)(人員)。

對(duì)于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時(shí)改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。

對(duì)于個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房人住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證的，應(yīng)及時(shí)拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。

(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的

可以向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。

(四)代辦人員原因造成的

可以解除委托合同，并向代辦人員或機(jī)構(gòu)要求賠償。

四、小結(jié)：

發(fā)生房產(chǎn)證糾紛以后，如果您對(duì)相關(guān)法律不是特別了解，對(duì)訴訟程序有疑問的話，最好的就是請(qǐng)一位專業(yè)的律師為您處理問題。需要了解更多相關(guān)的內(nèi)容，請(qǐng)關(guān)注律霸網(wǎng)法律常識(shí)頻道。

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