補(bǔ)充協(xié)議

開(kāi)發(fā)商起草的補(bǔ)充協(xié)議常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，最大限度地減輕賣(mài)方的責(zé)任。有些開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實(shí)上違背了簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

比如，有的開(kāi)發(fā)商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時(shí)，如《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》尚未下發(fā)，甲乙雙方一致同意可以依據(jù)臨時(shí)核驗(yàn)證明進(jìn)行驗(yàn)收”。此條款要求買(mǎi)方在房屋不具備合法交付條件時(shí)接收房屋，無(wú)疑免除了賣(mài)方因逾期交付房產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，而買(mǎi)方接收房產(chǎn)后一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題將很難追究賣(mài)方責(zé)任。

為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一定要拒絕以上類(lèi)似條款，同時(shí)盡可能地將真實(shí)意思表示及賣(mài)方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。

購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，最好要求開(kāi)發(fā)商對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

開(kāi)發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的承諾;

所售房產(chǎn)及相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾，這主要是為了避免造成購(gòu)房者無(wú)法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利;

面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法;

房屋交付的具體辦法、具體時(shí)間及違約金計(jì)算方法;

與正式契約不一致的合同變更、解除條件;

其他雙方需要約定的事項(xiàng)。

另外，還有一個(gè)免責(zé)條款的問(wèn)題需要購(gòu)房者清楚。

在購(gòu)房程序中，購(gòu)房人經(jīng)常可以看到這樣的條款：“如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關(guān)部門(mén)證明文件，據(jù)實(shí)予以延期：1.不可抗力;2.施工中不可預(yù)見(jiàn)異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;3.其他非甲方所能控制的事件;4.遇有國(guó)家政策、法規(guī)調(diào)整，致使影響合同履行;5.冬、雨季，停電日，工期順延。

實(shí)際上，該條款對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的某些免責(zé)因素約定對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不公平的，特別是“其他非甲方所能控制的事件”是一個(gè)非常模糊的概念，在實(shí)際履行合同時(shí)很難界定。因此，購(gòu)房人在對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的免責(zé)因素進(jìn)行約定時(shí)一定要非常具體，要有確定性。例如，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房合同時(shí)，可要求開(kāi)發(fā)商對(duì)施工中不可預(yù)見(jiàn)的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題予以列明，對(duì)“非甲方所能控制的因素”進(jìn)行界定，對(duì)“冬、雨季，停電日”的證明做相應(yīng)規(guī)定，以免在開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)逾期交房時(shí)，逃避法律責(zé)任。