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寧波
賣房賣家悔約買家怎樣有效維權
當賣家違約時，買方可以選擇要求繼續履行，也可以選擇同意解除合同，并要求賣方承擔違約責任。有時由于客觀原因也會造成合同無法履行，只能解約。比如賣家已經一房二賣，把房產過戶給其他人;比如原計劃通過貸款購房，而賣家不配合無法辦理貸款，買家也無能力自行籌款;再比如房產出現其它特殊情況，確實無法交易等等。
如果解約追究違約責任，就不是要房，而是要錢了!要錢的情況和理由有以下三種，可以根據不同情況選擇適用：
1、要求雙倍返還定金。
雙方可以約定房款20%以內的定金，如果賣方違約，買方可以要求雙倍返還定金。
通常來講，很多房產交易中的定金是在最初簽約時少量支付，在房價瘋漲的情況下，雙倍返還定金很難做到彌補損失。
2、要求賠償約定違約金。
目前通過中介簽訂的二手房買賣合同約定的違約金標準，一般是總房款的20%。這個標準在一般情況下是可以彌補房價上漲的損失的。所以，當賣方違約時，買家通常會直接按這個標準要求賠償。
但是，我國法院對約定違約金并不是放任不管的，一定條件下會進行干涉。如果對方提出約定違約金標準過高，在法院也認為約定違約金過高時，未必支持20%的約定違約金。
關于“過高”的標準，按合同法司法解釋的規定是指超過實際損失130%以上。在房價變化不是特別大的時候，法院很少有真正支持20%的違約金的。
但是近階段很多地方的房產漲價幅度很高，甚至會高于約定的20%的違約金標準，導致約定的違約金都沒法彌補守約方的實際損失了。這種情況下，買方就要換個標準維權了。
3、要求賠償房價上漲的實際損失。
房價瘋漲造成買方無法以原約定價格購買同等房屋的，房價上漲的數額可以認定為買方的實際損失。如果買方認為這個實際損失已超過約定的違約金標準，買方可以按實際損失主張賠償。
房價上漲的數額和標準，一般是要在訴訟中經過專業司法鑒定機構評估確定的。當然，評估也是參照市場交易價進行的，即使有誤差也在一定范圍內。
總之，買家碰到賣方毀約，要積極收集對自己有利的證據，并及時采取合理的維權措施，必要時找專業律師提供幫助，以確保最大限度維護自己的合法權益!
同時也提醒不誠信的賣方，即使采取各種手段造成房屋不能實際交易或一房二賣，買家也有權要求賠償損失。房主毀約即使成功，轉賣多得的房款，可能要作為賠償款賠給不能得到房產的買方。最終可能是得不償失!
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