1、什么是房齡?與房屋使用年限有何差別?

房齡與房屋使用年限不同。房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。

比如，開發商2015年拿地，70年使用權，該土地使用期限為2015至2085年;開發商在該土地建的房子，2017年交付使用。到了2020年，土地使用年限剩余55年(2085-2020);該房屋的房齡為3年(2017-2020)。

2、房齡長短，有何影響?

(1)房齡高的老房子，其同周邊的小區相比，價格一般比較低廉。越老越不易出售，時間長了，甚至會貶值。

(2)房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

(3)房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

(4)房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。

比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發放的貸款最多為56萬(80-80*0.3)，然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付你要支付44萬才行。

3、賣房人假報“房齡”要承擔什么責任?

《合同法》第42條規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況。”

在二手房買賣中，房屋的房齡，直接關系到房屋的質量、后續使用壽命、房屋安全狀況、買房人的居住品質和居住體驗、買房人再賣此房時的價格，甚至關系到相應的土地使用權，一般而言，房齡越長，土地使用權已使用期限就會越長。

到期(70年)后買房人是否需要續交土地出讓金或者出售此房屋時是否需要再繳納土地出讓金等問題。因此，房屋的房齡是與訂立房屋買賣合同有關的重要事實。如果賣房人故意隱瞞或者假報房齡給買房人造成損失，就要承擔損害賠償責任(締約過失責任)。即便沒有給買房人造成損失，買房人也可以要求解除合同并返還已付款。

相關知識：怎么查詢真實房齡?

通常我們喜歡看房產證，來查詢這個房齡，但這種方式并不靠譜。房產證上的房齡不夠準確，正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右;而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉手，就不能查詢到其真實房齡，因為房產證上顯示的是最新的拿證時間。可以通過以下方式，查詢二手房房齡。

1、到房產管理部門查檔，是判斷房齡較穩妥的查詢方式，可以查到準確的房齡信息。這個需要房主配合，帶上房本和身份證等相關資料進行查詢。

2、多問問該小區的業主、物業工作人員或者附近的老住戶，得到的結果往往更真實準確。

3、從房屋結構上判斷，上世紀80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小;上世紀90年代的房屋，在戶型設計上開始出現“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

4、查看外立面，通過外墻使用材料推測。紅磚外墻，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建筑;水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑;墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應該是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉飾的墻面，可從周圍居民或房管部門那里進行確認。

5、看廚衛裝修程度。根據一些難以更換的物件(下水管道、衛生間地漏等)來判斷房齡;廚衛的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

6、在二手房交易網上備案的情況下，可以網上掛牌后，輸入產權證號，查詢相關信息。但一般只有擁有掛牌權的中介公司才能查詢。因此，要找正規的中介公司，減少購房者在買房時遇到的風險。

7、樓層高度。樓層數在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建筑;樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑;10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。