房地產開發的步驟有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-15 · 761人看過

在市場經濟體制條件下,開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢,確定不同地段的發展前景,把握不同項目的市場需求狀況。

(二)可行性研究是房地產項目開發的第二步,也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想,但這種設想究竟有沒有真正的市場前景,需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究,就可能有兩種結果:一是可行性研究表明這個設想不可行,那么即使開發商不同意,這個項目開發的全過程實際上就結束了;二是可行性研究表明這個設想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當成一種形式的風氣,在房地產項目開發領域還相當濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認真對待。

(三)申請項目用地是房地產開發的第三步,也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎,申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發商來說,拿到土地才是最關鍵的一步,有了土地就有了開發的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業單位)獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后,要到建設行政主管部門備案,領取《房地產開發項目手冊》。

(四)項目設計是房地產開發的第四步,也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模,設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說,一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上,應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計,具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前,需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件,以獲得規劃設計條件通知書(主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等)。房地產開發商根據規劃設計通知書,委托有規劃設計資格的單位完成方案設計,然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料,報經城市規劃行政管理部門審查,確認符合規劃要求后,核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后,即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查,確認其符合規劃設計要點后,建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后,核發《建設工程規劃許可證》。

(五)征地及拆遷安置是房地產開發的第五步,也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后,就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證,進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內,進行征地及拆遷方案的實施工作。

(六)籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步,也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權后,大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進一步開發所需的房地產開發資金,就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國房地產開發商的融資渠道偏少,基本上是通過商業銀行貸款,而房地產開發是風險極大的商業活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

(七)建設工程招標是房地產開發的第七步,是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法

工程項目招標投標制,是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標,房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后,房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位,以便對工程進行建設工程監理。

(八)施工是房地產開發的第八步,也是項目能否及時優質完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工,國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線,并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后,才可以破土動工。在招聘監理單位之后,主要的項目工作就交由監理單位進行,開發商只控制最后的管理權,即保持對監理單位的有效監督,必要時解聘監理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產市場。

(九)市場營銷與策劃是房地產開發的第九步,是實現經濟效益的關鍵一步

房地產項目的開發商,在開發項目即將完工之際,就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件,開發商就可以在進行施工的同時,進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當然,房地產開發項目的租售,必須經過房地產行政主管部門的批準,取得銷售許可證。

(十)物業管理是房地產開發的最后一步,是房地產開發的售后服務。

該內容對我有幫助 贊一個

登錄×

驗證手機號

我們會嚴格保護您的隱私,請放心輸入

為保證隱私安全,請輸入手機號碼驗證身份。驗證后咨詢會派發給律師。

評論區
登錄 后參于評論
相關文章

專業律師 快速響應

累計服務用戶745W+

發布咨詢

多位律師解答

及時追問律師

馬上發布咨詢
李加燕

李加燕

執業證號:

13401201911081527

安徽威名律師事務所

簡介:

李加燕律師,畢業于安徽工業大學法學專業,現為安徽威名律師事務所專職律師。

微信掃一掃

向TA咨詢

李加燕

律霸用戶端下載

及時查看律師回復

掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
法律常識 友情鏈接
主站蜘蛛池模板: 91成人试看福利体验区| 免费人成在线观看视频播放| 久久婷婷五月综合97色| 麻豆国产成人AV在线| 日韩精品无码人妻一区二区三区| 国产无套粉嫩白浆在线| 九色综合九色综合色鬼| 黑人一级黄色片| 日本特黄特黄刺激大片| 欧美在线性爱视频| 国产精品无码不卡一区二区三区| 亚洲成a人片77777老司机| 1313午夜精品久久午夜片| 柔佳呻吟乳峰喘息高耸入云| 天天天天躁天天爱天天碰2018| 免费国产在线观看| 99热在线精品观看| 欧美日韩视频一区三区二区| 国产精品国产福利国产秒拍| 亚洲av高清一区二区三区| 久草视频精品在线| 日本护士xxxx视频| 半甜欲水兄妹np| chinesevideo普通话对白| 欧美精品黑人粗大视频| 国产熟睡乱子伦视频观看软件| 九九热这里都是精品| 蝌蚪蚪窝视频在线视频手机 | 激情小说在线视频| 国产网红主播无码精品| 亚洲va在线va天堂成人| 西西人体www44rt大胆高清| 成人国产mv免费视频| 国产午夜鲁丝片av无码免费| 中文字幕无码精品亚洲资源网| 精品国产乱码久久久久软件| 国语做受对白XXXXX在线| 亚洲一区二区三区在线观看网站| 青柠直播视频在线观看网| 性生活片免费看| 亚洲男女一区二区三区|