陷阱一：出租主體

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢(xún)房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的所有權(quán)人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書(shū)等法律文件;如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。承租方一旦忽視對(duì)出租方主體資格的審查，則可能會(huì)掉進(jìn)房東“合同效力”的陷阱。

陷阱二：土地性質(zhì)

我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)按用途劃分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地等不同類(lèi)型。根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與土地用途一致。未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變土地用途，例如在居住或工業(yè)用地上開(kāi)設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，則有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)龅竭@樣一個(gè)案例，當(dāng)事人租賃工業(yè)用地上建造的房屋開(kāi)設(shè)酒店，裝修進(jìn)行了一半后卻發(fā)現(xiàn)因土地性質(zhì)問(wèn)題無(wú)法通過(guò)工商、消防等審批程序。申領(lǐng)不到合法的經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，當(dāng)然就無(wú)法再繼續(xù)承租和經(jīng)營(yíng)下去。

陷阱三：轉(zhuǎn)租問(wèn)題

轉(zhuǎn)租是商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的，且關(guān)系雙方切身利益的敏感問(wèn)題。房屋的轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書(shū)面同意的情況下，承租人可以充當(dāng)“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。

第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)冈诜课葑赓U期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式也是“盤(pán)店”的一種方式，但是在盤(pán)店的過(guò)程中一般還會(huì)涉及到裝修，設(shè)備、技術(shù)的一并轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償，所以在合同中應(yīng)分別約定清楚，并且要由新的接盤(pán)方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書(shū)面協(xié)議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。

陷阱四：裝修改造

商業(yè)地產(chǎn)的承租人在接手后一般都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修改造。在此提醒物業(yè)裝修改造必須把握的幾個(gè)原則：一、必須事先得到房東的書(shū)面同意。二、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。三、裝修工程的消防報(bào)批和驗(yàn)收責(zé)任由承租人負(fù)責(zé)。四、合同期滿(mǎn)或提前終止時(shí)，裝修折舊與補(bǔ)償方式一定要約定清楚。我們?cè)趯?shí)踐中經(jīng)常遇到的案例就是房屋租期未滿(mǎn)，由于各種原因?qū)е码p方合作破裂，這時(shí)候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。裝修需要拆除還是補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是什么，為避免雙方陷入爭(zhēng)執(zhí)的僵局，事先的約定是非常必要的。

陷阱五：消防問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)在租賃中一般需過(guò)兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)取得的房屋消防驗(yàn)收合格證書(shū)或備案登記;二是將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)在開(kāi)業(yè)前應(yīng)通過(guò)的消防安全檢查。前者是業(yè)主的責(zé)任，后者一般是承租人的責(zé)任。

曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請(qǐng)消防驗(yàn)收時(shí)，因逃生樓梯不足通不過(guò)消防檢查而不能開(kāi)業(yè)?？墒欠课荼旧淼慕Y(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯，結(jié)果自然造成房東與承租人之間互相指責(zé)，推諉責(zé)任，釀成訴訟。為避免類(lèi)似的糾紛發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請(qǐng)工程專(zhuān)業(yè)人員實(shí)地查驗(yàn)租賃房屋是否具備所開(kāi)辦的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的硬件條件，裝修改造方案也應(yīng)先獲消防審批后再動(dòng)工，并應(yīng)事先約定好雙方各自的消防責(zé)任。

陷阱六：配套設(shè)施

商業(yè)地產(chǎn)要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，離不開(kāi)完善的配套設(shè)施和日常維護(hù)，諸如供電供水設(shè)備、中央空調(diào)、鍋爐、電梯、安防設(shè)施等，無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題都會(huì)直接影響到日后的正常經(jīng)營(yíng)。出租方通常考慮的是怎樣保證配套設(shè)施的合理使用與保養(yǎng)維護(hù)，延長(zhǎng)使用壽命。而承租人則需考慮配套設(shè)施的交付現(xiàn)狀是否滿(mǎn)足自己長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的需要，例如水電負(fù)荷、空調(diào)功率等。由于商業(yè)地產(chǎn)的租期通常較長(zhǎng)，有的甚至長(zhǎng)達(dá)10年以上，因此明確配套設(shè)施的保養(yǎng)維修責(zé)任尤為重要。例如某設(shè)備到達(dá)國(guó)家強(qiáng)制報(bào)廢年限或出現(xiàn)故障無(wú)法修復(fù)的情況，更換責(zé)任、費(fèi)用分?jǐn)傄约敖窈笳叟f的方式都要考慮周全，約定清楚。

陷阱七：違章搭建

按相關(guān)法律規(guī)定，未依法登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)或無(wú)其他合法權(quán)屬證明的各類(lèi)違法建筑都屬于不得出租的情形。承租人所租賃的房屋如有全部或部分屬于違法建筑，則將導(dǎo)致租賃合同全部或部分無(wú)效。受利益驅(qū)使，房東與承租人在合作之初往往對(duì)違法搭建問(wèn)題達(dá)成某種“默契”，認(rèn)為只要沒(méi)有政府相關(guān)部門(mén)的查處，大家就相安無(wú)事。殊不知，這種默契卻經(jīng)不起時(shí)間和利益誘惑的考驗(yàn)，極易成為一方日后撕毀合同的借口。

陷阱八：權(quán)利負(fù)擔(dān)

在房屋租賃合同簽署前承租人應(yīng)對(duì)物業(yè)的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)租賃房屋是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)或瑕疵。例如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的，權(quán)屬有爭(zhēng)議的物業(yè)就不能進(jìn)行租賃。

除此以外，出租房屋上設(shè)定了抵押擔(dān)保會(huì)不會(huì)對(duì)租賃造成影響呢?《物權(quán)法》頒布以后第一百九十條對(duì)這個(gè)問(wèn)題做了明確規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！奔次飿I(yè)的租賃關(guān)系與抵押關(guān)系允許同時(shí)存在，但成立時(shí)間在先的權(quán)利效力大于成立時(shí)間在后的效力。

因此，如果房屋先抵押，后出租的，業(yè)主應(yīng)該書(shū)面告知承租人，承租人也應(yīng)該通過(guò)房產(chǎn)登記查詢(xún)主動(dòng)了解物業(yè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的相關(guān)情況。雙方還應(yīng)在租賃合同中明確約定當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)造成租賃合同解除的，各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，善后事宜如何處理等。

陷阱九：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”此條規(guī)定即是對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律保護(hù)。依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1.承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者因履行期屆滿(mǎn)而終止，則承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利。2.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能在出租人決定出賣(mài)租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣(mài)通知后三個(gè)月內(nèi)行使，如雙方無(wú)其他約定的話。3.承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

所謂同等條件，主要是指價(jià)格以及價(jià)款的給付時(shí)間、給付方式等。第三人的出價(jià)條件優(yōu)于承租人時(shí)，承租人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。從出租人一方說(shuō)，如果出賣(mài)租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見(jiàn)即出賣(mài)房屋，或者當(dāng)承租人與第三人的出價(jià)同等時(shí)不把租賃房屋賣(mài)給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的違法行為?，F(xiàn)實(shí)中，有的業(yè)主因?qū)Υ朔梢?guī)定不了解，沒(méi)有履行出售前的通知義務(wù)，后被承租人起訴到法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況也時(shí)有發(fā)生。

陷阱十：經(jīng)營(yíng)責(zé)任

商業(yè)地產(chǎn)出租必然涉及到承租人經(jīng)營(yíng)行為合法合規(guī)性的問(wèn)題。出租方與承租人是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，承租人在法律允許的范圍內(nèi)享有租賃物業(yè)上自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，同時(shí)也自主承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。有的租賃合同賦予了業(yè)主對(duì)承租方經(jīng)營(yíng)合規(guī)性的監(jiān)督權(quán)，包括當(dāng)承租人出現(xiàn)嚴(yán)重違法行為的時(shí)候，業(yè)主享有可以提前解約，收回房屋的權(quán)利。因此，承租人對(duì)此切不可大意，既要遵守法律規(guī)定誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，也要注意對(duì)自身合法權(quán)益的保護(hù)。

在商業(yè)地產(chǎn)租賃實(shí)務(wù)中，還存在諸如租金、保證金、違約責(zé)任等方面的法律陷阱，由于本文篇幅所限，在此無(wú)法一一詳述?？傊?，既能實(shí)現(xiàn)互利雙贏的商業(yè)利益，又能最大限度地規(guī)避租賃雙方各自的法律風(fēng)險(xiǎn)，是所有當(dāng)事人的共同愿望，也是我們?cè)趯?shí)踐中尚需不斷總結(jié)提高之處

本文系轉(zhuǎn)載，作者俞*華。