房屋租賃糾紛的特點及其防范眾所周知，深圳房屋租賃市場為深圳經濟騰飛作出了很大貢獻。但與此同時，越來越多的房屋租賃糾紛也在困擾著廣大租賃當事人及租賃管理部門。在福田區，1997年經租賃管理部門調處過的糾紛糾紛有一百多起，但到1998年便猛增至五百余起。據福田區法院房地產庭統計，1999年該庭審理過的案件中，房屋租賃糾紛約占30%。如不能有效地抑制和化解租賃糾紛，將不利于房屋租賃市場的良性發展。一.目前房屋租賃糾紛的主要表現形式和特點1.承租人不履行合同，長期拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70%，是目前房屋租賃糾紛的主要表現形式。當事人欠租金從幾千元到數十萬元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業并不少見。發生這類糾紛的原因，與經濟泡沫破滅關系極大。1997年的金融風暴，不但狠狠地打擊了香港經濟中的泡沫萬分，而且對深圳經濟的影響也非常大。它使為數甚多的寄生于泡沫經濟之上的企業和個人經濟效益發生負增長。而這些企業和個人又基本上是租賃房屋進行生產、經濟、辦公，甚至居住的。隨之發生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租賃糾紛。2.未經有關部門批準，擅自改變房屋使用功能而發生的糾紛。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數不少。如八卦嶺、上步、車公廟等工業區，原房屋使用功能絕大多數是廠房，但現在實際上絕大部分已改變為商業用途。其中未經審批業主或承租人擅自改變用途的占有相當大的比例。這類房屋進入租賃市場后，極易發生租賃糾紛。3.不簽訂書面合同，或合同不規范，主要內容不完備，雙方權利義務不明確而發生租賃糾紛。由于租住住雙方缺乏法律知識，或怕麻煩、圖簡便，特別是農村股份公司的村民出租房屋時，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。4.為逃避管理和偷逃稅、費而變相出租房屋發生的租賃糾紛。一些業主為了不交管理費和租賃稅賦，便和承租人串通，假以合同、聯營、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔相應的經營責任風險，從而導致雙方發生租賃糾紛。由于當事人規避管理和法律，發生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護。5.專業市場欠租金戶聯手拒交租金而發生租賃糾紛。一些經營虧本或獲利較少的承租人，為了堤內損失堤外補，即少交或不交租金，聯絡多個小業主（承租人）以各種借口拒交租金，進而轉移其經營風險。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產權、質量、用途、等方面存在瑕疵的話，就極易發生多米諾骨牌效應，引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發生。二.防范辦法和解決措施租賃糾紛的大量發生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，就不利于市場的發育和成熟。本人在這里談幾點看法，以期拋磚引玉。1.業主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調的是合法。房屋租賃關系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。再次，房屋租賃法律關系，是一種比較特別的民事法律關系，它要做到合法、有效，除了雙方當事人的意思表示真實一致、合同內容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。