一、關于法院強制拍賣程序中是否保護

現(xiàn)行民事實體法明確規(guī)定了對共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)的保護。民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應當予以支持。”

合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”國務院城市私有房屋管理條例第十一條也規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”

公司法第三十五條規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應當購買該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。”

實體法上關于共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定，進入法院執(zhí)行程序后，是否有必要受到法院的保護?對此問題，有兩種不同的觀點：一種認為，民法上的優(yōu)先購買權(quán)僅適用于市場經(jīng)濟中當事人雙方自主交易的場合，不適用于強制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依國家強制力執(zhí)行債務人的財產(chǎn)，取代債務人的地位而行使對被執(zhí)行財產(chǎn)的處分權(quán)。法院在拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)時，無需考慮優(yōu)先購買權(quán)人的利益。而且，在強制執(zhí)行實踐中，法院經(jīng)常會碰到不動產(chǎn)上存在共有人、承租人的情況，他們要求行使優(yōu)先購買權(quán)，卻又想以低于市場價的價格購買，弄得法官左右為難，無法及時結(jié)案;有些被執(zhí)行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行工作的正常開展。基于這種觀念，最高人民法院《關于審理買賣合同案件若干問題的解釋》(征求意見稿第二稿)第五十二條規(guī)定：“在依據(jù)強制執(zhí)行程序(拍賣程序)或者破產(chǎn)程序出賣標的物時，優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。”該司法解釋明確否定了執(zhí)行程序中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護。

另一種觀點認為，優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，無論在當事人的自主交易活動還是法院的強制拍賣程序中，都應當予以保護，不能隨意剝奪。

筆者同意第二種觀點。理由是：民事執(zhí)行以保護債權(quán)人的民事實體權(quán)利為使命，除了某些不適于執(zhí)行的權(quán)利外，強制執(zhí)行法都應當予以保護。優(yōu)先購買權(quán)作為民商法上當事人的一種法定權(quán)利，在民事執(zhí)行程序有獲得保護的必要和可能。在大陸法系國家以及我國臺灣地區(qū)，理論和立法上均承認強制執(zhí)行程序中優(yōu)先購買權(quán)的保護問題。楊*齡教授著《強制執(zhí)行法論》中認為：“強制拍賣，亦為買賣之一種，自不影響優(yōu)先承買權(quán)人之權(quán)利……故不動產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時，執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者，得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無法定期限者，則應在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買權(quán)。優(yōu)先承買人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買。”最高人民法院起草的《民事強制執(zhí)行法(草案)》中也明確規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)的保護方法。

二、強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的兩種方法

優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)必須具備兩個要素：一是購買條件相同;二是基于同樣的購買條件作出了愿意購買的表示。在法院拍賣程序中，理論和實踐中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。

“跟價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競買，優(yōu)先購買權(quán)人和競買人一起競價，實行價高者得。這種做法將優(yōu)先購買權(quán)人視同一般的競買人。因此，優(yōu)先購買權(quán)人要行使和實現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)，必須同其他競買人一樣，按照拍賣公告的要求，進行競買登記，交納拍賣保證金，舉牌競買。

“詢價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人到拍賣現(xiàn)場，但不直接參與競價，待經(jīng)過競價產(chǎn)生最高應價者后，由拍賣師詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買。如果其不愿購買，則拍賣標的即由最高應價者購得。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應價者是否愿意再加價，如果其不愿加價，則拍賣物由優(yōu)先購買權(quán)人購得，如果其表示愿意，則在加價后再詢問優(yōu)先購買權(quán)人。如此反復，直至其中一人退出，拍賣才成交。

我國法律規(guī)定按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。