一、開(kāi)發(fā)商超建的房子能買嗎

一般不建議購(gòu)買開(kāi)發(fā)商超建的房子。

因?yàn)楹炗喌?a href='http://www.6065bob.com/contract/15.html' target='_blank' data-horse>房屋買賣合同是無(wú)效的，而且此類房子很難取得房產(chǎn)證，風(fēng)險(xiǎn)極大。因開(kāi)發(fā)商超規(guī)劃建房，是沒(méi)有商品房預(yù)售證的，是不能辦理房產(chǎn)證的。所以，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)許可預(yù)售房屋，按照相關(guān)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

如開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)，隱瞞了有關(guān)部門許可預(yù)售的房屋不包括涉案房屋這一事實(shí)，按照相關(guān)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

綜上，此類房屋很難辦理房產(chǎn)證，不建議買。如果開(kāi)發(fā)商隱瞞超建情況，買房人可以要求返還已付購(gòu)房款及利息并賠償損失。

二、什么是超建房屋如何判斷房屋是否超建

“超建房”是未經(jīng)規(guī)劃審批、超規(guī)劃而建設(shè)的房屋，因其不在商品房預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不允許開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷售。超建房也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，并且其交易行為不受法律保護(hù)，因此購(gòu)買具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何判斷房屋是不是屬于超建

1、土地使用權(quán)證。這個(gè)應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。居住用地使用年限為70年、商業(yè)用地40年，查驗(yàn)土地使用權(quán)有無(wú)查封、抵押的情況。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。重要的是該證件是辦理土地許可證的前提，開(kāi)發(fā)用地的實(shí)際用途、性質(zhì)、界限、容積率等應(yīng)與開(kāi)發(fā)商提供的建設(shè)用地許可證載明的內(nèi)容相符。

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。如果開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證。城市規(guī)劃部門有權(quán)責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止建設(shè)，還可以限期拆除或者將違法建筑沒(méi)收。

4、建設(shè)工程施工許可證。

5、商品房預(yù)售許可證或者銷售許可證。而該證件是開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷售商品房合法證明文件，沒(méi)有取得該證件，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外銷售商品房。