一、開發(fā)商超建的房子能買嗎

一般不建議購買開發(fā)商超建的房子。

因為簽訂的房屋買賣合同是無效的，而且此類房子很難取得房產(chǎn)證，風(fēng)險極大。因開發(fā)商超規(guī)劃建房，是沒有商品房預(yù)售證的，是不能辦理房產(chǎn)證的。所以，開發(fā)商未經(jīng)許可預(yù)售房屋，按照相關(guān)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

如開發(fā)商在簽訂合同時，隱瞞了有關(guān)部門許可預(yù)售的房屋不包括涉案房屋這一事實，按照相關(guān)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

綜上，此類房屋很難辦理房產(chǎn)證，不建議買。如果開發(fā)商隱瞞超建情況，買房人可以要求返還已付購房款及利息并賠償損失。

二、什么是超建房屋如何判斷房屋是否超建

“超建房”是未經(jīng)規(guī)劃審批、超規(guī)劃而建設(shè)的房屋，因其不在商品房預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不允許開發(fā)商對外銷售。超建房也無法辦理產(chǎn)權(quán)證，并且其交易行為不受法律保護，因此購買具有一定風(fēng)險。

三、如何判斷房屋是不是屬于超建

1、土地使用權(quán)證。這個應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。居住用地使用年限為70年、商業(yè)用地40年，查驗土地使用權(quán)有無查封、抵押的情況。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。重要的是該證件是辦理土地許可證的前提，開發(fā)用地的實際用途、性質(zhì)、界限、容積率等應(yīng)與開發(fā)商提供的建設(shè)用地許可證載明的內(nèi)容相符。

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。如果開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。城市規(guī)劃部門有權(quán)責(zé)令開發(fā)商停止建設(shè)，還可以限期拆除或者將違法建筑沒收。

4、建設(shè)工程施工許可證。

5、商品房預(yù)售許可證或者銷售許可證。而該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。