一、什么是商品房認購書

商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。

認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。

認購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過在實踐中，由于不同項目在認購書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對于一些印制簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認購書很快就后悔的情況相當(dāng)普遍。

于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認購書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

二、商品房認購書的法律性質(zhì)

商品房認購書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大。一般認購書約定的雙方當(dāng)事人的法律義務(wù)主要有兩項：根據(jù)認購書約定的條件在將來某個時間簽訂正式的商品房買賣合同;根據(jù)認購書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當(dāng)事人還負有對認購書未作約定的事項依據(jù)誠實信用原則進行公平協(xié)商的義務(wù)。

我國法律規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

由此可見，商品房認購書的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這里提醒購房者，從法律效力上說，商品房認購書中約定定金，對于買賣雙方都具有同等約束力，如果購房者沒有合理理由不簽訂購房合同就不能要求開發(fā)商退定金，所以在簽訂購房認購書時要仔細看清關(guān)于定金是怎樣規(guī)定的，謹慎交付定金。

在購買商品房的時候，雖然在法律程序上面，并沒有強制要求簽訂認購書，但從實際情況來看，簽訂商品房認購書已經(jīng)成為了行業(yè)慣例。而其中約定的定金，也適用定金罰則。因此，要是之后因為購房者原因?qū)е陆灰撞荒茼樌瓿傻模情_發(fā)商可以不用退還購房定金。

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