一、債權(quán)的物權(quán)化買賣不破租賃適用嗎
房屋是物權(quán),租賃合同是債權(quán),在一物之上債權(quán)與物權(quán)并存時(shí),無論物權(quán)成立先后,其效力均優(yōu)先于債權(quán),即法律原則是物權(quán)大于債權(quán),例如,在一物二賣時(shí),若后買者(后發(fā)生的債權(quán)的債權(quán)人)取得標(biāo)的物的所有權(quán),則先買者(先發(fā)生的債權(quán)的債權(quán)人)不能取得所有權(quán)。又如,所有權(quán)人將其物出租或出借時(shí),在承租人或借用人破產(chǎn)時(shí),所有權(quán)人得取回其物。
物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力也存在例外,比如:“買賣不破租賃”。在租賃關(guān)系中,出租人將租賃物出賣給受讓人時(shí),受讓人雖取得租賃物的所有權(quán),但不能以該所有權(quán)對(duì)抗承租人的租賃權(quán)。就是說,承租人的租賃權(quán)雖為債權(quán),但具有優(yōu)先于受讓人的所有權(quán)的效力。這就是所謂的“買賣不破租賃原則”,是債權(quán)物權(quán)化的一種趨向。我國(guó)《合同法》第229條所規(guī)定的“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力“,即是”買賣不破租賃原則“的立法表述。
二,限制適用
1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為,動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則,其理由如下:第一,動(dòng)產(chǎn)的種類繁多,且價(jià)值普遍較低,通過市場(chǎng)交易很容易取得,因此,沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二,對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財(cái)產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用,不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三,租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四,從各國(guó)立法來看,立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。
2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于:雖然對(duì)于承租人享有的承租權(quán),古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢(shì),但是,法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力,從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)。
綜上所述,對(duì)于債權(quán)的物權(quán)化買賣不破租賃是適用的,而且債權(quán)大于物權(quán),承租人是可以要求繼續(xù)履行合同或者得到相應(yīng)的賠償?shù)模谫I賣不破租賃上是為了保障承租人的合法權(quán)益,租賃關(guān)系并不受到影響。
買賣不破租賃的條件是什么?
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
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覃濤律師,寧波高勝訴率、暢銷律師。浙江大學(xué)民商法學(xué)碩士研究生,全國(guó)律協(xié)會(huì)員,曾經(jīng)任職法院,浙江中遠(yuǎn)空運(yùn)法律顧問。多年法律工作經(jīng)驗(yàn),處理過眾多法律糾紛,為當(dāng)事人挽回大量利益.覃律師法學(xué)素養(yǎng)深厚,精涉于負(fù)擔(dān)行為與處分行為,有著豐富的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),在刑事辯護(hù)、民間借貸、經(jīng)濟(jì)糾紛、婚姻繼承糾紛等方面尤其擅長(zhǎng),深得當(dāng)事人好評(píng)。辦案過程中,覃律師堅(jiān)持受人之托,忠人之事的執(zhí)業(yè)原則,堅(jiān)持依法辦事,公正維權(quán)的執(zhí)業(yè)理念,不放過任何一個(gè)案件細(xì)節(jié).不遺漏任何一條法律規(guī)定.不放棄任何一項(xiàng)當(dāng)事人的合法利益.深得當(dāng)事人的認(rèn)可和支持。覃律師提供各類法律咨詢,法律顧問服務(wù)。
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